כניסת חברות הביטוח לתחום המשכנתאות מעוררת עניין, ובצדק. בשוק שבו הבנקים מעמידים כ-95% מהמשכנתאות, שחקנים נוספים יכולים להרחיב את אפשרויות הבחירה של הלווים. אבל המימון שמחוץ לבנקים אינו מתחיל ונגמר בחברות הביטוח. גם חברות אשראי חוץ-בנקאיות פועלות בתחום ויכולות להציע פתרונות ללווים שהבנק מתקשה לממן במבנה הדרוש להם.
השינוי בהוראות בנק ישראל, שייכנס לתוקף ב-1 באוקטובר, עשוי להביא בעלי דירות נוספים לבחון אפשרויות כאלה. כאשר לווה יבקש הלוואה נוספת המובטחת באותו נכס, הבנק יידרש לכלול בחישוב יחס ההחזר גם את התשלומים על הלוואות קודמות המובטחות בו. החישוב יכלול, בתנאים שנקבעו בהוראה, גם הלוואות שניתנו בידי בנק אחר או גוף מימון אחר, כאשר מועד פירעונן עולה על 18 חודשים.
עבור מי שכבר נטל אשראי כנגד דירתו, צירוף התשלומים עלול להביא את יחס ההחזר מעל 40% מהכנסתו הפנויה. מעל רף זה הבנק נדרש להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%, דבר שעשוי להשפיע על התנאים שיציע. כאשר יחס ההחזר עולה על 50%, הבנק אינו רשאי לאשר את ההלוואה. הרפים של 40% ו־50% אינם חדשים, אך שינוי אופן החישוב עשוי להביא לווים רבים יותר לחצות אותם, משום שהבנק יכלול כעת גם את ההחזרים על הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס.
אותם לווים, יותר מאפשרות אחת
חברות הביטוח אינן מכוונות בהכרח להתחרות בבנקים על הריביות המוצעות לזוגות צעירים בעלי הכנסה יציבה שרוכשים דירה ראשונה. הן מבקשות להגיע גם לבעלי נכסים ויכולת החזר שזקוקים למימון שהבנק מתקשה להעמיד להם. אלה בדיוק לקוחות שגם חברות אשראי חוץ-בנקאיות יכולות לבחון ולממן, בהתאם לנסיבות העסקה וליכולת ההחזר שלהם.
בקבוצה הזאת נמצאים עצמאים ובעלי הכנסות מורכבות, משקיעים שנתקלים במגבלות שיעור המימון בבנקים, בעלי דירות שכבר נטלו אשראי כנגד הנכס, לקוחות המבקשים לאחד חובות יקרים ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. לא כולם זקוקים לאותו פתרון: לעיתים השאלה היא שיעור המימון, לעיתים לוח התשלומים, ולעיתים המועד שבו הכסף צריך להיות זמין.
מהירות והתאמה לעסקה
לחברות הביטוח יש יתרון של מקורות מימון ארוכי טווח מכספי החיסכון של הציבור, אך משכנתאות הן אפיק אחד בתוך פעילות רחבה יותר שלהן. בבונוס, כחברת אשראי חוץ-בנקאית, העמדת אשראי וחיתומו הם לב הפעילות. הניסיון שצברנו במימון נדל"ן, לצד הניסיון שלי בחיתום משכנתאות במערכת הבנקאית, מסייעים לנו לבחון כל בקשה לפי מאפייניה ולבנות את שיעור המימון ולוח הסילוקין לפי צורכי הלקוח ויכולתו.
גם הזמן הוא חלק מהעסקה. מי שרוכש דירה לפני שמכר את דירתו הקיימת, זוכה במכרז או צריך להשלים תשלום לקבלן, זקוק לעיתים לתשובה מהירה. שרשרת החלטה קצרה מאפשרת לבחון את הבקשה ולהשיב בתוך לוח זמנים שיכול להיות מכריע עבורו. המהירות אינה מחליפה בדיקת אשראי; היא מאפשרת לקבל החלטה מקצועית בזמן שבו ההחלטה עדיין שימושית ללקוח.
הגמישות צריכה להחזיק מעמד לאורך שנים
התרחבות השוק מביאה עמה גם מוצרים המאפשרים, בתנאים מסוימים, פריסה של משכנתה ל-40 שנה או דחיית תשלומי קרן לעד 10 שנים על חלק של עד 15% מההלוואה. אלה יכולים להיות כלים מתאימים במקרים מסוימים, אך יש להם מחיר שצריך לבחון מראש. פריסה ארוכה עשויה להגדיל את סכום הריבית הכולל ולהאריך את החשיפה לשינויי ריבית ולירידה אפשרית בשווי הדירה. במסלול צמוד מדד, גם יתרת הקרן עלולה לגדול.
דחיית קרן מקטינה את התשלום בתחילת הדרך, אך עלולה להביא לעלייה בהחזר כשהדחייה מסתיימת. עד אז נסיבות החיים עשויות להשתנות: ההוצאות של משפחה צעירה, למשל, עשויות לגדול עם התרחבותה. לכן אין די בכך שהלווה יכול לעמוד בהחזר הראשון. צריך לבחון מה ישלם בהמשך והאם יוכל לשאת בתשלומים גם אם הכנסתו או הוצאותיו ישתנו.
התשובה לחשש מסיכון היא חיתום אחראי
הרחבת האשראי מחוץ לבנקים מעוררת חשש שהמגבלות על הבנקים רק יעבירו עסקאות מסוכנות לגופים אחרים. החשש הזה מוצדק אם האפשרות להציע מבנה מימון גמיש יותר מלווה בהקלה בבדיקת הלווה. הפתרון הוא חיתום שבוחן את העסקה כולה ולא נשען על שווי הנכס בלבד.
בבונוס אנו מתחילים בבחינת ההכנסות של הלקוח והתחייבויותיו הקיימות. מיכולת ההחזר שלו אנו גוזרים את סכום ההלוואה, שיעור המימון ולוח הסילוקין. לצדה אנו בוחנים את שווי הנכס המשמש בטוחה, את סחירותו ואת מצב הזכויות והרישום. הבטוחה חשובה, אך היא אינה תחליף ליכולת של הלווה לעמוד בתשלומים החודשיים.
כניסת חברות הביטוח מרחיבה את השיח על משכנתאות מחוץ לבנקים. לחברות האשראי החוץ-בנקאיות יש מקום משלהן בשוק הזה: להציע פתרונות מותאמים, לקבל החלטות בלוחות זמנים קצרים ולבחון כל עסקה לפי יכולת ההחזר האמיתית שלה. השאלה אינה רק אם אפשר להעמיד ללקוח הלוואה, אלא אם זהו הפתרון הנכון עבורו לאורך זמן.
הכותבת היא יהודית פורת, סמנכ"לית משכנתאות בחברת בונוס מימון אשראי
