כאשר הטרקטורים החלו להרוס את הבתים הישנים במתחם "דרך למרחב" בפרדס חנה, בעלי הדירות עמדו בצד וצפו ברגע שאליו המתינו במשך שנים. למתבונן מהצד זו עשויה להיראות כעוד הריסה בפרויקט התחדשות עירונית, אך עבור עשרות המשפחות שהתגוררו במתחם זהו שלב השיא במסע שנמשך 14 שנה.
בחודש האחרון יצאו לביצוע בפרדס חנה שני פרויקטים של פינוי-בינוי כמעט במקביל. פרויקט "דרך למרחב" היה הראשון ביישוב שבו אושרה תוכנית חדשה לפינוי-בינוי והראשון שקיבל היתר בנייה. כעת, עם תחילת העבודות, פרדס חנה מצטרפת בפועל לערים וליישובים שבהם ההתחדשות העירונית כבר אינה נשארת על הנייר.
כשהכלכליות עדיין לא הייתה קיימת
כאשר יצאנו לדרך לפני כעשור וחצי, קידום פרויקט כזה בפרדס חנה היה מהלך לא מובן מאליו. התוכנית הציעה בנייה של 16 קומות בלב המרכז ההיסטורי של היישוב – היקף חריג ביחס לבנייה שהייתה נהוגה בו באותה תקופה.
הרשות המקומית נדרשה לבחון כיצד ניתן להוסיף בנייה לגובה, לחדש את מרכז היישוב ולהתאים את התכנון לצמיחתו, בלי לפגוע בצביון המקומי. במקביל, היה צורך לתת מענה לצורכי בעלי הדירות וליצור תוכנית שניתן יהיה לבצע בפועל.
לצד האתגר התכנוני עמד גם קושי כלכלי. בשנים הראשונות התקשתה התוכנית להציג כדאיות מספקת. פרדס חנה הייתה מחוץ לאזורי הביקוש הקלאסיים, ובסביבתה שווקו פרויקטים רבים במסגרת "מחיר למשתכן", שמשכו את תשומת לבם של היזמים והרוכשים.
למרות הקושי, הערכנו שהשינוי הדמוגרפי ביישוב והתחזקות הביקוש למגורים בו יאפשרו בהמשך לקדם פרויקט כלכלי. ההנחה הזאת לא התבססה רק על מחירי הדירות, אלא גם על ההתפתחות הצפויה של פרדס חנה ועל צורכי בעלי הדירות בבניינים הישנים.
קודם מארגנים את הבעלים, אחר כך בוחרים יזם
נקודת המוצא שלנו הייתה שפינוי-בינוי הוא קודם כול תהליך חברתי. במתחם התגוררה קבוצה מגוונת של בעלי דירות, שנדרשה לקבל החלטות משותפות ולהישאר מאורגנת לאורך הליך ממושך ולא ודאי.
הפרויקט קודם באמצעות "המודל החברתי בהתחדשות עירונית" של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שפעלה במתחם יחד עם חברת בראל נכסים. במסגרת התהליך גובשו תחילה בעלי הדירות תחת מעטפת מקצועית, ולאחר מכן קודמה ואושרה התוכנית החדשה למתחם, שתוכננה בידי כנען-שנהב אדריכלים. רק לאחר אישור התוכנית יצאנו למכרז לבחירת יזם.
במכרז זכתה חברת גרופית, הפועלת הן כיזם והן כקבלן מבצע. מכאן עבר הפרויקט לשלבים הבאים: קבלת היתר הבנייה, גיבוש המימון, מכירה מוקדמת, פינוי בעלי הדירות ולבסוף תחילת הבנייה.
במסגרת הפרויקט יוקמו 124 יחידות דיור חדשות מעל קומת מסחר, שתוסיף פעילות עירונית לרחוב ולסביבתו.
המבחן אינו מתחיל ונגמר בהחתמות
ענף ההתחדשות העירונית נוטה להתמקד בשיעורי ההחתמה ובמספר הפרויקטים שנכנסו לצבר של חברה או משרד. אלה נתונים שקל למדוד ולהציג, אבל הם אינם מלמדים בהכרח אם הפרויקט יגיע לביצוע.
המבחן האמיתי הוא היכולת ללוות את בעלי הדירות לאורך שנים, להתמודד עם שינויים בתכנון ובכלכליות, להתגבר על חסמים ולהביא את התהליך משלב ההתארגנות ועד לפינוי, להריסה ולבנייה.
עבורי ועבור צוות המשרד, תחילת העבודות בפרדס חנה היא גם ציון דרך מקצועי. זהו פרויקט הפינוי-בינוי ה-11 שבו ליווינו את בעלי הדירות והגענו עמם לשלב המימוש בשטח, מתוך כ-100 פרויקטים שאנו מלווים כיום.
המספר הזה אינו רק מדד לניסיון. מאחורי כל פרויקט שהגיע לביצוע נמצאות משפחות שנדרשו להמתין שנים, להתמודד עם אי-ודאות ולקבל החלטות הנוגעות לנכס החשוב ביותר שבבעלותן.
לא רק השבחת נכסים
המציאות הביטחונית חידדה את החשיבות של השלמת פרויקטי התחדשות עירונית. לא מדובר רק בהשבחת נכסים או בתוספת דירות, אלא גם בהחלפת מבנים ישנים ולא ממוגנים בבניינים העומדים בתקנים עדכניים וכוללים ממ"דים.
במהלך מבצע "עם כלביא" נפל טיל בסמוך לפרויקט אחר שליווינו ואשר כבר אוכלס. בעלי הדירות שהיו בממ"דים החדשים יצאו ללא פגע, בעוד שבניינים סמוכים שלא היו ממוגנים נפגעו קשה. המקרה הזה המחיש עבורי באופן הישיר ביותר את משמעות העבודה.
הריסת הבתים הישנים בפרדס חנה מסמנת את סיומו של שלב אחד, אך גם את תחילתו של שלב הבנייה. אחרי 14 שנה, החזון הופך למתחם מגורים שנבנה בשטח. זו גם תזכורת לכך שהצלחתו של פרויקט פינוי-בינוי אינה נמדדת ביום החתימה, אלא ביום שבו בעלי הדירות רואים שההבטחה שקיבלו מתחילה להתממש.
הכותב הוא עו"ד יריב בר דיין, בעלים של משרד יריב בר דיין, המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי-בינוי
