המשבר האמיתי בנדל"ן הוא הדירות שלא ייבנו

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בתקופה מורכבת. הרוכשים ממתינים, היזמים מתמודדים עם שחיקה ברווחיות ועלויות המימון מכבידות. אבל מאחורי נתוני המכירות מסתתר איום נוסף: פרויקטים שנראים טוב על הנייר, אך עלולים שלא להגיע לשלב הביצוע.

ביותר מ-30 שנה בעולם הבנקאות, האשראי והנדל"ן למדתי שמשבר אינו מתחיל ונגמר בעצירת המכירות. הוא מעמיק כשהאמון והיכולת להתקדם נשחקים.

בשנים שבהן הכסף היה זול, מחירי הדירות טיפסו והביקושים נראו מובטחים, יזמים רכשו קרקעות ותכננו פרויקטים בהנחה שהשוק ימשיך לתמוך בהם. אלא שהריבית, עלויות הבנייה, המחסור בכוח אדם והתארכות הליכי התכנון והביצוע שינו את המשוואה הכלכלית.

היום כבר לא מספיק לדעת לקנות קרקע, להשיג היתר ולבנות. צריך לנהל סיכונים, להגן על התזרים ולהבטיח שהפרויקט יגיע לקו הסיום גם כשהתחזיות המקוריות אינן מתממשות. זו השאלה המרכזית בשוק הנדל"ן של 2026: כמה מהפרויקטים המתוכננים בישראל באמת ייבנו?

הרווחיות היא תנאי לביצוע

פרויקט שהציג בעבר רווחיות נאה עלול למצוא את עצמו כיום על גבול הכדאיות. לעיתים די בהתייקרות נוספת של הביצוע, בעיכוב של כמה חודשים או בירידה בקצב המכירות כדי להפוך מיזם מבטיח לפרויקט שמתקשה לקבל מימון ולהתקדם.

הבעיה אינה נשארת במאזן היזם. היא משפיעה על בעלי הדירות בהתחדשות עירונית, על הרוכשים, על הקבלנים ועל המשק כולו.

רווחיות יזמית אינה מילה גסה. היא תנאי לביצוע. יזם שאינו יכול להרוויח באופן סביר יתקשה לקחת על עצמו התחייבויות של מאות מיליוני שקלים לאורך שנים. עם זאת, רווחיות אינה תירוץ לניהול בלתי אחראי. היזמים והגופים המממנים נדרשים למשמעת, לתכנון שמרני ולזיהוי בעיות לפני שהן הופכות למשבר.

מימון מחייב בחינה פרטנית

בתקופה של חוסר ודאות, התגובה הטבעית של המערכת הפיננסית היא להקשיח תנאים ולהקטין חשיפה. זו תגובה מובנת, אך כשהיא הופכת למדיניות גורפת, היא עלולה לפגוע גם בפרויקטים טובים וביזמים ראויים.

תפקידו של גוף מממן אינו מסתכם בהעמדת כסף. עליו להבין את הפרויקט, את היזם, את סביבת הפעילות ואת הסיכונים, ולבנות פתרון שיאפשר להתקדם באחריות.

לעיתים נדרשת התאמה של מבנה האשראי, לעיתים שילוב של שותף הוני, ולעיתים ההחלטה הנכונה היא שלא לממן. השוק זקוק למימון שמותאם ליכולת ההשלמה של הפרויקט ולסיכונים הכרוכים בו.

ההתחדשות העירונית לא יכולה לחכות

האתגר חריף במיוחד בהתחדשות העירונית. פרויקטים רבים תוכננו בתנאים כלכליים אחרים, וכעת נדרשים לצאת לביצוע במציאות שהשתנתה.

נתוני הלמ"ס ממחישים את הקושי: ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026 ירדו התחלות הבנייה בישראל בכ-7% לעומת התקופה המקבילה. בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, ובהם פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, נרשמה ירידה של כ-15%.

הרשויות המקומיות דורשות תשתיות ושטחי ציבור, בעלי הדירות מצפים לתמורות שעליהן חתמו והיזמים צריכים להציג כדאיות כלכלית שתאפשר קבלת מימון. כל דרישה עשויה להיות מוצדקת בפני עצמה, אבל כשהן מצטברות צריך לבדוק אם הפרויקט עדיין יכול לצאת לדרך.

אנחנו רואים זאת גם בפעילות שלנו מול יזמים. בשנתיים האחרונות נדחו או בוטלו כ-20 פרויקטים בהתחדשות העירונית, שאושרו וקודמו בידי יזמים שאנחנו מלווים, בשל חוסר ודאות בנוגע למכירות או לרווחיות. מדובר בחלק קטן מתיק הפרויקטים של החברות ושלנו, אך זו נורת אזהרה להמשך.

התחדשות עירונית משפרת את איכות החיים, מחדשת תשתיות ומחליפה מבנים ישנים במבנים בטוחים וממוגנים. לעיכוב פרויקט יש אפוא גם מחיר אנושי וחברתי. המדינה והרשויות המקומיות צריכות לראות בגמישות תכנונית וכלכלית כלי למימוש האינטרס הציבורי.

ההצלחה נמדדת במסירת הדירות

התקופה הנוכחית עשויה גם לחזק את הענף. היא מחדדת את חשיבותם של מקצועיות, ניסיון, איתנות פיננסית ושותפות בין הגורמים המעורבים בפרויקט.

השנים הקרובות יבחינו בין מי שביססו את פעילותם על ציפייה לעליית מחירים מתמשכת לבין מי שיודעים לנהל פעילות יציבה בתנאים משתנים.

מאחורי כל פרויקט עומדים יזם שלוקח סיכון, משפחה שרוכשת דירה ובעלי נכסים שממתינים לבית בטוח יותר. אחרי יותר משלושה עשורים בענף, אני מאמין שהמבחן הוא היכולת לצאת מהתקופה הזאת אחראים ומקצועיים יותר.

הצלחה בענף נמדדת בבניינים שהושלמו, בדירות שנמסרו ובהבטחות שקוימו.

הכותב הוא יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בקבוצת רובי קפיטל