ערב השנה העברית החדשה, ובמרחק שבועות ספורים מהבחירות לכנסת, שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בנקודת הכרעה. אחרי תקופה ארוכה של מלחמה, ריבית גבוהה, מחסור בכוח אדם ואי ודאות פוליטית וכלכלית, קל להתמקד רק בקשיים. אבל מי שמביט לעומק בנתונים יכול לזהות גם סימנים ראשונים לשינוי.
ריבית בנק ישראל ירדה בתחילת ספטמבר ל-3.25%, לאחר שבתחילת השנה עמדה על 4%. האינפלציה השנתית התמתנה ל-1.5%, ובמקביל נרשמה ירידה שנתית מתונה במחירי הדירות. אלה עדיין אינם תנאים לשגשוג, אך הם בהחלט עשויים להעניק למשק מרחב נשימה.
גם בצד ההיצע התמונה מורכבת. ב-12 החודשים שהסתיימו במרץ 2026 החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות, והונפקו היתרים לכ-82 אלף יחידות דיור. מנגד, משך הבנייה הממוצע כבר חצה את רף 3 השנים, ובסוף יוני המתינו למכירה יותר מ-84 אלף דירות חדשות. כלומר, בישראל אין מחסור ביוזמות, בתוכניות או ברצון לבנות. הבעיה היא הדרך הארוכה, היקרה והלא צפויה שבין התוכנית לבין המפתח.
הממשלה הבאה לא תוכל לקבוע את הריבית, וגם לא צריכה לנסות לשלוט במחירי השוק. היא כן יכולה להסיר חסמים, לייצר ודאות ולחזק את האמון של רוכשים, יזמים ומממנים. לשם כך דרושות 6 החלטות מרכזיות.
1. לקבוע תוכנית דיור לעשור, לא לקדנציה
שוק הדיור אינו יכול להתנהל באמצעות מבצעים מתחלפים, הגרלות חדשות בכל כמה שנים ושינויי מס תכופים. פרויקט מגורים נמשך שנים ולעיתים יותר מעשור, ולכן היזם, הרשות המקומית והגוף המממן חייבים לדעת לאן המדינה הולכת.
הממשלה הבאה צריכה למנות גורם אחד שיתכלל את כלל הגופים הקשורים בענף ולפרסם תוכנית לאומית ל-10 שנים, עם יעדים שנתיים מדידים לתכנון, להיתרים, להתחלות בנייה ולמסירת דירות. לצד כל יעד צריכים להיות תקציב, גורם אחראי ולוח זמנים. לא עוד הכרזות על מאות אלפי דירות "על הנייר", אלא מעקב אחר מספר הדירות שבאמת הגיעו לשוק.
2. להפוך היתר בנייה להתחייבות שלטונית
יזם יכול לרכוש קרקע, להשלים תכנון ולהעמיד הון, ועדיין להמתין שנים להיתר. בתקופה הזאת עלויות המימון מצטברות, מחירי חומרי הגלם משתנים והסיכון גדל. בסופו של דבר, העלויות הללו מתגלגלות גם למחיר הדירה.
נדרש מסלול רישוי אחיד ודיגיטלי, עם לוחות זמנים מחייבים, רשימת דרישות סופית ושקופה, ביטול כפל דרישות כגון צו התחלת עבודה לאחר קבלת היתר, ומנגנון הכרעה במקרים שבהם רשות אינה עומדת בזמנים. במקביל, יש לתגמל רשויות שמנפיקות היתרים במהירות ומפתחות מוסדות חינוך, תחבורה ותשתיות. דירה אינה מתחילה במנוף – היא מתחילה בהחלטה שמאפשרת לעלות על הקרקע.
3. לשווק קרקע באופן שמאפשר גם לבנות עליה
המדינה היא בעלת הקרקע הגדולה בישראל, ולכן למדיניות שיווק הקרקעות שלה השפעה משמעותית על עלויות הפרויקטים. מכרזים שמעמיסים מחיר קרקע גבוה, הוצאות פיתוח כבדות ולוחות תשלום קשיחים אינם מגדילים בהכרח את ההיצע. לעיתים הם רק מעלים את מחיר הכניסה לפרויקט ומרחיקים ממנו יזמים.
רשות מקרקעי ישראל צריכה לעבור לשיווק יציב ומתמשך, לפרוס חלק מהתשלום עד לקבלת היתר ולתאם מראש בין שיווק הקרקע לבין הקמת התשתיות. יש להתאים את תנאי המכרזים למציאות הכלכלית, במקום לצפות שהשוק יתאים את עצמו לתנאים שנקבעו מראש.
4. להחזיר את העובדים ולשנות את שיטות הבנייה
בלי ידיים עובדות, גם היתר חתום ומימון זמין אינם הופכים לדירה. המחסור שנוצר בענף מאז המלחמה המחיש עד כמה ישראל תלויה במקור מוגבל ולא יציב של כוח אדם. המענה חייב לשלב הגדלה מהירה של מכסות העובדים הזרים, הסכמים בילטרליים ארוכי טווח, הכשרה מקצועית לישראלים ותמריצים לבנייה מתועשת, מודולרית ומתקדמת. המטרה אינה רק להחזיר את מספר העובדים לרמתו הקודמת, אלא גם להעלות את הפריון ולקצר את משך הבנייה. אם נמשיך לבנות באותן שיטות, נקבל שוב את אותם עיכובים.
5. להפוך התחדשות עירונית לפרויקט לאומי
התחדשות עירונית היא הרבה יותר מעוד מקור לדירות. היא מאפשרת לחזק מבנים ישנים, להוסיף ממ"דים, לחדש שכונות ולנצל טוב יותר את הקרקע במרכזי הערים. אחרי שנות המלחמה, מדובר גם במשימה בעלת חשיבות ביטחונית ולאומית.
הממשלה צריכה לייצר ודאות תכנונית, לקבוע כללים אחידים ככל האפשר ולהעמיד קרן משלימה לפרויקטים שאין בהם כדאיות כלכלית מספקת – בעיקר בפריפריה. במקביל, יש לממן מראש תשתיות ומבני ציבור ברשויות שקולטות אלפי דירות חדשות. ראש עיר לא צריך לבחור בין התחדשות השכונה לבין היציבות הכלכלית של העיר.
6. לסייע לרוכשים בלי לנפח מחדש את המחירים
סיוע בצד הביקוש בלבד עלול להעלות מחירים בלי להוסיף דירה אחת. לכן ההקלות צריכות להיות ממוקדות: הוזלת משכנתאות באמצעות ערבות מדינה לחלק מהמשכנתה לרוכשי דירה ראשונה, עידוד שכירות ארוכת טווח והרחבת פתרונות לדיור בר השגה. כל מהלך כזה חייב להתבצע במקביל להגדלת ההיצע.
לא פחות חשוב מכך, הממשלה צריכה להתחייב ליציבות במיסוי. מס רכישה, היטלי השבחה ותמריצים למשקיעים אינם יכולים להשתנות בכל פעם שמתחלף שר. גם משקי בית וגם יזמים זקוקים לכללים שמאפשרים לבנות תוכנית ארוכת טווח.
יש סיבה אמיתית לאופטימיות
הנדל"ן הישראלי אינו זקוק לנס. הוא זקוק לניהול. הביקוש הבסיסי לדירות לא נעלם, האוכלוסייה ממשיכה לגדול, הריבית נמצאת במגמת ירידה ובצנרת קיימים עשרות אלפי פרויקטים. היזמים עדיין כאן, המערכת הפיננסית חזקה וההון שמחפש השקעות ארוכות טווח קיים. מה שחסר הוא החיבור בין כל החלקים.
ממשלה חדשה שתפעל כבר ב-100 ימיה הראשונים, תייצר ודאות ותראה בענף הבנייה מנוע צמיחה לאומי, תוכל להתחיל לשנות את המגמה. היא לא תפתור בתוך שנה בעיה שנבנתה במשך עשורים, אבל היא יכולה להחזיר את השוק לתנועה, לקצר הליכים, להגדיל את ההיצע ולשקם את האמון של רוכשים, יזמים ומממנים.
זו צריכה להיות אחת ההחלטות הראשונות של השנה החדשה: להפסיק לנהל את משבר הדיור – ולהתחיל לפתור אותו.
הכותב הוא טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל
