דווקא כשהשוק קשה – רואים מי באמת חזק

בשוק עולה כמעט כולם יודעים להצליח. כשהדירות נמכרות במהירות, הכסף זול והביקושים גבוהים, יזמים רבים עולים על העגלה. השאלה האמיתית היא מי יודע לפעול כשהשוק משתנה. וזה בדיוק השוק שבו אנחנו נמצאים היום.

2026 הפכה לשנה שמחייבת את ענף הנדל”ן הישראלי לחשוב אחרת. סביבת המימון עדיין אינה פשוטה, הרוכשים זהירים יותר, מלאי הדירות הלא מכורות גדל ובמקומות רבים הקונה כבר אינו מוכן לקבל כל מחיר וכל תנאי. אחרי שנים שבהן המוכר קבע כמעט הכול, כוח המיקוח חוזר במידה מסוימת לידי הרוכש.

דווקא בשוק כזה מתגלות הקבוצות החזקות באמת. לא בהכרח הגדולות ביותר, אלא אלה שיש להן אורך נשימה, עתודות הון, יכולת מימון ובעיקר אומץ לקבל החלטות כאשר אחרים מעדיפים להמתין.

אין נוסחת קסם בנדל”ן. מי שטוען שהוא יודע בוודאות איזה אזור יעלה, איזה שימוש יהיה המבוקש ביותר בעוד חמש שנים ומתי בדיוק השוק יתהפך – כנראה לא נמצא מספיק שנים בענף. אבל דבר אחד למדתי מאז שנכנסתי לענף בשנת 1991: המגמה תמיד משתנה.

לכן דווקא בתקופות של חולשה נוצרים לעיתים הנכסים המעניינים ביותר. יזם בעל גב כלכלי יכול לרכוש היום קרקע או להיכנס לפרויקט שאחרים חוששים ממנו, אפילו בייעוד שאינו נמצא כרגע בשיא הביקוש, ולהמתין לשינוי המחזור.

זה סיכון. בהחלט. אבל מי שהולך תמיד אחרי העדר מגיע בדרך כלל אחרי שהמחיר כבר עלה. היכולת האמיתית של יזם היא להבין לאן הרוח נושבת – ולעיתים גם להעז ללכת נגדה. כל אחד עושה זאת על בסיס הניסיון שלו, החוזקות שלו, האינטואיציה שלו, וכן, גם מעט מזל אף פעם לא הזיק.

מספיק לחנוק את רוכשי הדירות

אבל יש חלק במשוואה שאינו נמצא בידי היזמים: מחיר הכסף. בנק ישראל הוריד בתחילת ספטמבר את הריבית ב־0.25% לרמה של 3.25%. זהו צעד חיובי, אבל בעיניי המשק הישראלי זקוק למהלך משמעותי הרבה יותר. אמרתי גם בעבר: בתקופה חריגה צריך לעיתים לבצע מהלך חריג.

במשך תקופה ארוכה מדי משפחות שילמו מחיר עצום על המשכנתאות. יזמים שילמו סכומי עתק על מימון. עסקים שילמו ריבית גבוהה, ובסופו של דבר כולנו שילמנו את המחיר במחירי הדירות, בהאטה ובהקטנת הפעילות במשק. המטוטלת הלכה רחוק מדי לצד אחד. הגיע הזמן להחזיר אותה למרכז.

אם נתוני האינפלציה והמצב הכלכלי מאפשרים זאת, בנק ישראל צריך להמשיך בתהליך הורדת הריבית באופן משמעותי וברור. לא כדי "להציל את הקבלנים", אלא כדי לאפשר למשקי הבית לנשום, לעסקים להשקיע ולכלכלה להתחיל מחדש לנוע.

כי מאחורי המושג “משכנתה” יש משפחה. מאחורי עליית ריבית יש זוג צעיר שצריך לוותר על חדר לילד, ומשפחה שמגלה שהתשלום החודשי שלה הפך לנטל כבד.

ויש ציבור אחד שמגיע לו יותר

ואם מדברים על דיור, הגיעה העת שמדינת ישראל תעשה צעד הרבה יותר אמיץ כלפי מי שנשא אותה על כתפיו בשנים האחרונות. המילואימניקים. המלחמה הממושכת הוכיחה שוב עד כמה מדינת ישראל תלויה בצבא העם. מאחורי המילה “מילואים” נמצאים אנשים בני 22, 35, 45 ולעיתים יותר, שעזבו עבודה, עסק, לימודים, ילדים ובני זוג והתייצבו פעם אחר פעם.

לומר להם תודה זה חשוב. אבל אחרי כל מה שהם נתנו, הגיע הזמן שה"תודה" תהפוך למדיניות. אני סבורה שמדינת ישראל צריכה להכריז על תוכנית דיור לאומית למשרתי מילואים וללוחמים שתפעל במשך שלוש שנים לפחות. היא יכולה לכלול פטור ממס רכישה, או לכל הפחות מס סמלי ברכישת דירה ראשונה; מענקים משמעותיים לרכישת דירה; משכנתאות בריבית מסובסדת; הקצאות קרקע והעדפה ממשית בתוכניות המדינה.

כבר היום המדינה מעניקה קדימות משמעותית למשרתי מילואים בתוכניות דיור מסובסדות. זה כיוון נכון – אבל הוא צריך להיות רק ההתחלה. מדוע שלוחם מילואים ששירת חודשים ארוכים לא יוכל לבחור דירה המתאימה למשפחתו בפרויקט שיבחר, ולקבל מהמדינה סבסוד ישיר? מדוע התמיכה חייבת להיות תלויה רק בהגרלה, במקום לתת לו זכות ברורה שהוא יוכל לממש בהתאם לצרכיו? צריך לחשוב גדול יותר.

לא כל הטבה חייבת להיות זהה ולא כל מי ששירת זכאי בהכרח לאותה רמת סבסוד. אפשר לקבוע מדרגות לפי משך השירות, אופי השירות ורמת הסיכון. אבל העיקרון צריך להיות פשוט: מי שנתן יותר למדינה בשעתה הקשה ביותר צריך לקבל ממנה יותר כשהוא מבקש לבנות כאן את ביתו. זו אינה מתנה. זו השקעה בחוסן הישראלי.

ביום שאחרי, הביקושים יחזרו

קשה כיום לתת תחזית לשנה הקרובה. במציאות הישראלית של השנים האחרונות, תחזית כלכלית לעיתים דומה לניסיון לנחש את המספרים בלוטו. הכול יכול להשתנות במהירות. אבל דבר אחד אני כן מוכנה להעריך: אם ישראל תיכנס לתקופה של יציבות ביטחונית וכלכלית, ואם הציבור יחזור להאמין בעתיד, הביקושים לדיור יחזרו.

הישראלים לא הפסיקו לרצות דירה. הם לא הפסיקו להתחתן, ללדת ילדים, להתגרש, לעבור עיר או לרצות לשפר את איכות החיים שלהם. חלקם פשוט מחכים. גם מלחמת איראן והתקופה הביטחונית האחרונה שינו את סדרי העדיפויות של הרוכשים. ממ”ד, מיגון איכותי ובניין חדש כבר אינם עוד סעיף ברשימת המפרט. עבור משפחות רבות הם הפכו לתנאי בסיסי בהחלטת הרכישה. וכאשר הביטחון יחזור, הריבית תרד והאמון במשק ישתפר, חלק גדול מהביקוש הכבוש הזה עשוי להשתחרר.

לכן אני לא פסימית לגבי ענף הנדל”ן. להפך. אני חושבת שדווקא התקופה הקשה שאנחנו עוברים יכולה לייצר את היזמים, הפרויקטים וההזדמנויות של העשור הבא.

צריך אומץ. צריך הון. צריך לדעת לזהות הזדמנות במקום שבו האחרים רואים רק סיכון. ומעל הכול צריך לזכור שאנחנו לא רק בונים דירות. אנחנו בונים את מדינת ישראל.

אחרי יותר משלושה עשורים בענף הזה, אני עדיין גאה בכל פעם מחדש להיות חלק מאלו שבונים אותה.

הכותבת היא עו”ד רונית שבירו, מבעלות קבוצת שבירו, קבוצה יזמית ומבצעת הפועלת בתחומי המגורים, המסחר, המלונאות ומעונות הסטודנטים.