התחדשות עירונית היא הרבה יותר מפרויקט מגורים

כאשר מדברים על התחדשות עירונית, הדיון מתמקד בדרך כלל במספר הדירות שייהרסו ובמספר הדירות שייבנו במקומן. בעלי הדירות רוצים לדעת מה יקבלו, היזם בוחן את כלכליות הפרויקט והרשות המקומית בודקת את היקפי הבינוי ואת התאמתם למדיניות העירונית.

אלא שמספר יחידות הדיור הוא רק חלק מהתמונה. כאשר בניין ובו עשרות דירות מוחלף במגדל או במתחם שמכיל מאות דירות, לא רק הבניין משתנה. מספר התושבים גדל, היקפי התנועה משתנים ונוצר ביקוש נוסף לחניה, לתחבורה ציבורית, למוסדות חינוך, למסחר, לשטחים ציבוריים ולמערכות ביוב, ניקוז, מים וחשמל.

לכן התחדשות עירונית אינה יכולה להיתפס רק כפרויקט מגורים. היא מהלך עירוני מורכב שמשלב מגורים, תשתיות, תחבורה, מוסדות ציבור וחיי קהילה, והצלחתו תלויה ביכולת לתכנן את הבניין, הרחוב והשכונה כמערכת אחת.

המרכיבים האלה אינם עניין שמוסיפים לתוכנית לאחר שנקבעו מספר הדירות וגובה הבניינים. הם תנאי ליכולת של הפרויקט ושל סביבתו לתפקד לאורך זמן. אם הם אינם מקבלים מענה בשלבים המוקדמים, הבעיות מתגלות בהמשך – בתכנון, ברישוי, בביצוע ולעיתים רק לאחר האכלוס.

העיר אינה מסתיימת בכניסה לבניין

בפרויקטים ותיקים, הבניין תוכנן עבור אוכלוסייה מצומצמת יחסית ובהתאם לסטנדרטים שהיו נהוגים לפני עשרות שנים. בפינוי-בינוי אנחנו מבקשים להגדיל באופן משמעותי את מספר הדירות, אבל המערכות שסביבן אינן גדלות מעצמן.

כביש שהתאים לעשרות משפחות לא בהכרח יוכל לשרת מאות משפחות חדשות, ומערכות ניקוז, חינוך וחניה שתוכננו לפני עשרות שנים אינן גדלות מעצמן. לכן יש לבחון כבר בתחילת הדרך את דרכי הגישה, החיבור לתחבורה הציבורית, מיקום מוסדות הציבור והיכולת של המערכות העירוניות לקלוט את האוכלוסייה הנוספת.

גם הקשר בין המתחם לסביבתו חשוב. פרויקט עשוי להיות מתוכנן היטב בתוך גבולות המגרש, אך ליצור עומס אם החיבור שלו לרחובות הסמוכים אינו נכון. מנגד, תכנון שמביא בחשבון תחבורה ציבורית, מסחר, שבילי הליכה ומוסדות ציבור יכול להפוך את הפרויקט למנוע התחדשות עבור אזור שלם.

אחת הדוגמאות לכך היא הפרויקט שקבוצת גלנור מקדמת בדרך חברון 116 בירושלים. במסגרת התוכנית ייהרסו 40 דירות במבנה רכבת ישן משנות ה-70 ומבנה גן ילדים, ובמקומם יוקם מגדל בן 30 קומות ובו 127 דירות, חזית מסחרית, אשכול של 3 גני ילדים ובית כנסת. מיקומו בסמוך לתוואי הקו הכחול העתידי של הרכבת הקלה מחייב לתכנן אותו כחלק מהמערכת העירונית שסביבו ולא כיחידת מגורים מבודדת.

הידע הביצועי צריך להיכנס כבר בשלב התכנון

אחד הפערים בענף נוצר כאשר התכנון והביצוע נתפסים כשני שלבים נפרדים. המתכננים מסיימים את עבודתם, מתקבל היתר ורק אז נכנס לתמונה הגורם שאמור לבצע את הפרויקט בשטח.

בפועל, החלטות תכנוניות רבות משפיעות ישירות על יכולת הביצוע. מיקום המערכות, דרכי הגישה לאתר, שלבי החפירה והדיפון, החיבור לתשתיות קיימות, תנועת כלי העבודה והעבודה לצד מבנים ורחובות פעילים – כל אלה צריכים להיבחן לפני העלייה לקרקע.

ככל שהפרויקט מורכב וצפוף יותר, כך חשוב לשלב את הידע ההנדסי והביצועי מוקדם יותר. פתרון שנראה פשוט בשרטוט עלול להיות מורכב או יקר מאוד בשטח. זיהוי מוקדם של המגבלות מאפשר להתאים את התכנון, לצמצם שינויים במהלך הבנייה וליצור לוחות זמנים ותקציב מציאותיים יותר.

הניסיון שלנו בגלנור נבנה במשך יותר מ-45 שנה ובכ-1,450 פרויקטים בתחומי התשתיות, הבנייה, המגורים, מבני הציבור והנדל"ן המניב. השילוב בין ייזום לביצוע מאפשר לנו לבחון פרויקט לא רק דרך מערכות התשתית, אלא גם דרך צורכי הדיירים, איכות המגורים, התכנון והיכולת להוציא את התוכנית לפועל.

העבודה בתחומים השונים מלמדת שאין פרויקט שעומד בפני עצמו. כביש מתחבר למחלף, מסילה משתלבת ברחוב פעיל ומגדל מגורים תלוי במערכות העירוניות שמתחתיו ומסביבו. באותה מידה, גם תכנון הנדסי נכון אינו מספיק בלי הבנה של צורכי הדיירים, מאפייני השכונה ואופן השימוש במרחב לאחר האכלוס.

היכולת לשלב בתוך אותה קבוצה ייזום, תכנון וביצוע מאפשרת לבחון פרויקט מכמה זוויות במקביל. אנשי התכנון יכולים לקבל כבר בשלבים הראשונים משוב מהצוותים שמכירים את העבודה בשטח, והצוותים המבצעים נכנסים לפרויקט כשהם מבינים את ההיגיון התכנוני ואת צורכי הדיירים והרשות.

לא רק תשתיות – גם אנשים

התחדשות עירונית היא תהליך הנדסי ותכנוני, אבל לפני הכול היא תהליך אנושי. בעלי הדירות מפקידים בידי היזם את הנכס החשוב ביותר שלהם ונדרשים לקבל החלטות שישפיעו על חייהם במשך שנים.

תכנון נכון צריך להביא בחשבון לא רק את המערכות הפיזיות, אלא גם את האופן שבו אנשים יחיו במתחם. יש הבדל בין יצירת מספר גדול ככל האפשר של יחידות דיור לבין יצירת סביבת מגורים שמאפשרת קהילה, נגישות, שירותים ותחושת שייכות.

גם הקשר עם בעלי הדירות אינו יכול להסתיים לאחר החתימה על ההסכם. הוא מחייב נוכחות, שקיפות ויכולת להסביר את התהליך ואת השינויים שמתרחשים בדרך. כאשר היזם הוא גם חלק מהתכנון ומהביצוע, לבעלי הדירות יש כתובת אחת שמכירה את הפרויקט מתחילתו ויכולה לתת מענה לאורך הדרך.

בעלי הדירות אינם ממתינים שנים רק כדי לקבל דירה חדשה בתוך מגדל. הם מצפים לחזור לסביבה טובה יותר – לבניין בטוח וממוגן, אבל גם לרחוב נגיש, למוסדות ציבור מתאימים, לתחבורה יעילה ולמרחב ציבורי איכותי. גם הרוכשים החדשים בוחנים את סביבת החיים ולא רק את הדירה עצמה.

ההתחדשות העירונית היא הזדמנות להוסיף דירות ולמגן מבנים ישנים, אך גם לתקן מערכות עירוניות שנבנו עבור מציאות אחרת. כדי לממש את ההזדמנות הזאת, צריך לחבר כבר מהיום הראשון בין צורכי המגורים, התכנון, התשתיות והקהילה.

בסופו של דבר, בניין חדש יכול לעמוד עשרות שנים. גם הכביש שמוביל אליו, מערכת הניקוז שמתחתיו, גן הילדים שבצדו והתחבורה הציבורית שמחברת אותו לעיר צריכים להיות מתוכננים לאותו אופק. פינוי-בינוי מוצלח אינו נמדד רק במספר הדירות שנמסרו, אלא בשאלה אם יצרנו מקום שטוב יותר לחיות בו.

הכותבת היא רמה אורם, מנכ"לית קבוצת גלנור