לפני כשני עשורים, כשהתחלתי ללוות פרויקטים של התחדשות עירונית, יזמים רבים נטו לחשוב שפרויקט של חיזוק ותוספת לבניין קיים במסגרת תמ"א 38/1 הוא תהליך פשוט ומהיר יותר מהריסה ובנייה מחדש. אלא שהמציאות בשטח, וביתר שאת בשנים האחרונות, מוכיחה לא פעם את ההפך.
אם יש משפט אחד שמסכם את החוויה בפרויקטים האלה, הוא: אתה יודע איך אתה נכנס, אבל לעולם לא יודע איך תצא.
בשונה ממתחמי פינוי-בינוי, שבהם היזם מתחיל למעשה מדף חלק, חיזוק של בניין קיים דומה לניתוח של חולה חי. המורכבות ההנדסית והתכנונית גבוהה מאוד, והפתעות יכולות להופיע כמעט בכל שלב: מתחת לאדמה, בתוך קירות הבניין ובדירות עצמן.
כשפותחים את הבניין מגלים מה באמת מסתתר בו
עבודה על בניין ישן טומנת בחובה שורה ארוכה של מגבלות שמשפיעות ישירות על התקציב ועל התוצאה הסופית. לא פעם מגלים במהלך העבודות שצנרת האינסטלציה או תשתיות החשמל התיישנו עד כדי כך שאין ברירה אלא להחליף אותן.
כך, פרויקט שהתחיל כתוספת בנייה על בניין קיים עלול להפוך בפועל להקמה מחדש של חלק ממערכות התשתית גם עבור הדירות הוותיקות.
גם בהיבט הקונסטרוקטיבי קיימות הפתעות. לעיתים נדרש להוסיף עמודי תמך בתוך דירות קיימות, מה שמצריך כניסה לבתי הדיירים, הריסה מקומית ובהמשך גם עבודות שיקום ושיפוץ.
אלו אינן רק סוגיות הנדסיות. לכל החלטה כזו יש משמעות כספית ישירה.
לכך מתווספים נתוני פתיחה שלא ניתן לשנות. חדרי מדרגות בבניינים ישנים צרים משמעותית מהמקובל כיום, ולכן לעיתים ניתן להתקין בהם רק מעלית קטנה יחסית. בפרויקטים אחרים אין אפשרות לספק מקומות חניה לדירות החדשות שנוספות, נתון שמשפיע באופן ישיר על שווי הדירות.
גם בחירת חומרי הגמר יכולה לשנות משמעותית את התקציב. ההבדל בין שליכט צבעוני, חיפוי אבן או פתרונות חיפוי יקרים יותר עשוי להצטבר לסכומים משמעותיים מאוד לאורך הפרויקט.
ואז הגיעו המלחמה, המחסור בעובדים והריבית
על האתגרים שהיו קיימים ממילא נוספה מאז 7 באוקטובר מציאות מורכבת הרבה יותר.
המחסור בפועלים השפיע באופן דרמטי על אתרי הבנייה. פרויקטים שהסתמכו על כוח אדם פלסטיני נעצרו בחלק מהמקרים לתקופות ממושכות, ולעיתים אף ליותר משנה. ההתארכות הזו אינה רק בעיה של לוחות זמנים, היא עולה כסף.
עלות כוח האדם התייקרה, וקבלני ביצוע רבים מבקשים לפתוח מחדש הסכמים שנחתמו לפני המלחמה ולהתאים אותם למציאות החדשה. מבחינת היזם, המשמעות היא הגדלת תקציב מיידית.
במקרים אחרים הקבלן המבצע עוזב את הפרויקט, והכנסת קבלן חלופי כמעט תמיד כרוכה בעלות גבוהה יותר. הדבר פוגע ישירות בעודף של הפרויקט, כלומר ברווח ובהון העצמי שנותרים בו.
הבעיה היא שבפרויקטים של תמ"א 38/1 ממילא קיימת בדרך כלל רווחיות פרויקטלית מצומצמת יחסית במונחים כספיים. לכן כל חריגה בתקציב עלולה להיות משמעותית הרבה יותר מאשר בפרויקט גדול.
כאשר לכך מתווספים ניהול פיננסי לא מספיק הדוק, סביבת ריבית גבוהה וקצב מכירות איטי, המרווח לטעויות מצטמצם עוד יותר.
כשאין מספיק מרווח כל חריגה הופכת לאיום
הריבית הגבוהה וההאטה במכירות הובילו בשנים האחרונות גם להתרחבות של מבצעי מימון דוגמת 20/80 ו-10/90. המבצעים אמנם מסייעים בשיווק הדירות, אך מבחינת היזם הם עלולים להכביד על תזרים המזומנים של הפרויקט.
במצבים כאלה הגורם המממן עשוי לדרוש הגדלה של ההון העצמי, והיזם נדרש להזרים כסף נוסף כדי להשלים את הפרויקט. כאשר מימון הפרויקט כולל גם השלמה להון העצמי באמצעות מזנין, הסיכון אף גדל.
בסופו של דבר, השילוב בין אי-ודאות הנדסית, עלויות ביצוע גבוהות, מחסור בכוח אדם, ריבית יקרה ומרווח רווח קטן הופך פרויקטים נקודתיים למסוכנים יותר מבחינה כלכלית.
לכן, בעיניי, הכיוון שאליו צריך לצעוד ברור.
עתיד ההתחדשות העירונית בישראל נמצא בעיקר במתחמים גדולים של פינוי-בינוי. בפרויקטים כאלה ניתן לתכנן מחדש את התשתיות, החניה, המרחב הציבורי והבניינים עצמם, ובמקביל לייצר בסיס כלכלי רחב יותר שמסוגל להתמודד טוב יותר עם שינויים והפתעות לאורך הדרך.
תמ"א 38/1 מילאה תפקיד חשוב בהתפתחות ההתחדשות העירונית בישראל, אבל ככל שהמציאות הופכת מורכבת ויקרה יותר, היתרון עובר לפרויקטים גדולים, מתוכננים ורחבים יותר – כאלה שמאפשרים גם ודאות גבוהה יותר ליזם וגם תוצאה טובה יותר לדיירים.
"אם יש משפט אחד שמסכם את החוויה בפרויקטים האלה, הוא: אתה יודע איך אתה נכנס, אבל לעולם לא יודע איך תצא"
