גם פרויקט שנראה מצוין באקסל ביום היציאה לדרך יכול להיראות אחרת לחלוטין כעבור שנתיים או שלוש. ריבית, קצב מכירות, עלויות ביצוע ושערי מטבע משתנים לאורך חיי הפרויקט, ולעיתים כמה מהם זזים במקביל.
מהניסיון שלנו ב-IBI CFX בליווי חברות בניהול חשיפות מט"ח וריבית, אנחנו רואים עד כמה השווקים הפיננסיים מחלחלים לענף הנדל"ן. שער השקל משפיע על עלויות, על כדאיות ההשקעה של משקיעים זרים וגם על סביבת האינפלציה והריבית. גם פרויקט שנבנה ונמכר כולו בישראל ובשקלים אינו מנותק מהמתרחש בשוקי המטבע.
החלטת הריבית האחרונה סיפקה בשורה חיובית לענף: בנק ישראל הוריד ב-1 בספטמבר את הריבית ב-0.25% ל-3.25%, הורדה שלישית ברציפות, על רקע התמתנות האינפלציה שעמדה ביולי על 1.5% ב-12 החודשים האחרונים. מנגד, מלאי הדירות הלא מכורות נותר גבוה, מחירי הדירות ירדו ב-1.5% בשנה ומדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-3.5% ב-12 החודשים האחרונים.
בתנאים האלה כדאי להסתכל על 4 נקודות שבהן השווקים הפיננסיים ושוק הנדל"ן נפגשים – ועל החשיפות שניתן לנהל מראש.
-
שקל חזק יכול לתת לבנק ישראל יותר מרחב להורדת ריבית
התחזקות השקל עשויה לתרום להתמתנות האינפלציה, בין היתר באמצעות הוזלת מוצרים ותשומות מיובאים במונחים שקליים. ככל שהשקל נותר חזק והלחצים האינפלציוניים מתונים, לבנק ישראל עשוי להיות מרחב גדול יותר להמשך הפחתות ריבית, לצד יתר השיקולים.
עבור ענף הנדל"ן הקשר משמעותי: הריבית משפיעה על עלויות המימון של היזמים ועל המשכנתאות של הרוכשים. עם זאת, גם בסביבת ריבית יורדת, מכירות איטיות מהמתוכנן עלולות להאריך את תקופת המימון ולהגדיל את ההוצאה המצטברת.
-
הצד השני של השקל החזק: ישראל מתייקרת למשקיעים זרים
משקיע זר בוחן את מחיר הנכס גם במטבע שבו נמצא ההון שלו. לכן, גם ללא שינוי במחיר בשקלים, התחזקות השקל מייקרת את הרכישה במונחי המטבע של המשקיע ועלולה לפגוע בתשואה ובאטרקטיביות של ההשקעה בישראל מול חלופות בחו"ל.
עבור יזמים שפונים לתושבי חוץ ולמשקיעים זרים, שער החליפין הופך גם למשתנה שיווקי: הוא יכול לשנות את כוח הקנייה של הרוכש בלי שהיזם שינה את מחיר הדירה.
-
גם פרויקט שנמכר בשקלים חשוף לדולר ולאירו
חשיפת המט"ח קיימת גם בצד ההוצאות. מעליות, מערכות אלקטרומכניות, ציוד, חומרי גלם ורכיבים שונים מיובאים מחו"ל או מושפעים ממחירים בינלאומיים. כאשר התשלום לספק נקוב בדולר או באירו ויבוצע בעוד מספר חודשים, העלות הסופית בשקלים עדיין אינה ידועה.
לכן השאלה החשובה אינה רק לאן ילך הדולר, אלא מה יקרה לתקציב אם המטבע שאליו חשופה החברה יתחזק ב-5% או ב-10%. בפרויקט בהיקף גדול, שינוי כזה עשוי להפוך לחשיפה כספית משמעותית ולהשפיע על הרווחיות.
-
לא רק מט"ח: אפשר לנהל גם את חשיפת הריבית
לאחר מיפוי החשיפות ניתן לבחון אילו סיכונים החברה מעוניינת להשאיר פתוחים ואילו לצמצם. בשוק המט"ח קיימים מגוון כלים להגנה על חשיפה עתידית, בהם עסקאות Forward, אופציות וכלים נוספים. הבחירה תלויה בהיקף החשיפה, מועדי התשלום, התזרים ורמת הוודאות שהחברה מבקשת.
אותו עיקרון חל על הריבית. חברות נדל"ן הן צרכניות אשראי משמעותיות, ושינויים בריבית עשויים להשפיע על עלויות הפרויקט. לצד ניהול חשיפות מט"ח קיימים כלים לניהול וגידור חשיפות ריבית, שיכולים לצמצם את אי-הוודאות לגבי עלויות המימון העתידיות.
ב-IBI CFX אנחנו מלווים חברות במיפוי ובניהול חשיפות מט"ח וריבית, בהתאם למבנה הפעילות, לתזרים ולרמת הסיכון של החברה.
לא לחזות את השוק – לנהל את החשיפה
הורדת הריבית והתחזקות השקל ממחישות את הקשר ההדוק בין שוק הנדל"ן לשווקים הפיננסיים. אותו שקל חזק שעשוי לתמוך בהתמתנות האינפלציה ובהמשך הורדות הריבית, יכול במקביל לייקר את ישראל עבור משקיעים זרים ולהשפיע על החשיפות של חברות בענף.
אי אפשר לדעת בוודאות מה יהיה שער הדולר בעוד חצי שנה או מה תהיה הריבית בעוד שנה. אפשר למפות את החשיפות, לבחון כיצד תרחישים שונים ישפיעו על הפרויקט ולהחליט אילו סיכונים לצמצם. בשוק שבו מרווח הטעות קטן, ניהול חשיפות מט"ח וריבית הופך לחלק מניהול הרווחיות של הפרויקט.
הכותב הוא אבי טטרו, מנכ"ל משותף CFX של בית ההשקעות IBI
