המשכנתה הבאה שלכם לא חייבת להתחיל בבנק

משפחה שקיבלה אישור עקרוני למשכנתה מהבנק נוטה להרגיש שהמשימה העיקרית הושלמה. לעיתים היא תפנה לעוד בנק כדי להשוות ריביות, אבל גופי אשראי חוץ-בנקאיים ייכנסו לתמונה רק אם הבנק לא אישר את הסכום שביקשה. ההרגל הזה מצמצם את הבחירה דווקא באחת ההחלטות הכלכליות הגדולות שמשפחה מקבלת. אישור למשכנתה אומר שהעסקה אפשרית מבחינת המלווה; הוא עדיין לא אומר שזהו מבנה המימון המתאים ביותר למשפחה.

יש הבדל בין קבלת אשראי לבין קבלת אשראי שמתאים לצורך. שתי הצעות יכולות להעמיד אותו סכום, אבל לקבוע לוחות תשלומים שונים. האחת עשויה להתאים למשפחה שהכנסתה יציבה לאורך השנה; האחרת עשויה לתת מענה טוב יותר למי שהכנסתה משתנה. גם כאשר ההחזר החודשי הראשון דומה, משך ההלוואה, השינויים האפשריים בהחזר והעלות הכוללת עשויים להיות שונים. לכן השוואה בין משכנתאות אינה מסתכמת בשאלה מי מוכן לתת הלוואה ובאיזו ריבית.

כשהצורך אינו נכנס לתבנית אחת

חשבו על בעלת עסק המבקשת לרכוש דירה. יש לה הכנסה ויכולת החזר, אבל ההכנסה אינה זהה בכל חודש. או על משפחה שכבר משלמת משכנתה וזקוקה למימון נוסף, אולי כדי לרכז התחייבויות קיימות ולבנות החזר חודשי שתוכל לעמוד בו. השאלות שלהן אינן מסתכמות במחיר ההלוואה: הן צריכות לדעת איזה סכום אפשר לקבל, כיצד ייקבעו התשלומים ומה יקרה להתחייבות הכוללת שלהן לאורך השנים.

אלה אינן בהכרח משפחות שהבנק סירב להן. ייתכן שקיבלו הצעה בנקאית, אבל כדאי להן לבדוק אם גוף מימון נוסף יכול להציע מבנה שמתאים יותר להכנסתן ולמטרת ההלוואה. זו הסיבה שאני מאמין שמשכנתה חוץ-בנקאית צריכה להיבחן כחלק מתהליך הבחירה עצמו, ולא רק כפתרון שמחפשים אחרי תשובה שלילית.

השינוי בהוראות בנק ישראל, שייכנס לתוקף ב-1 באוקטובר, יוסיף סיבה מעשית לבחון את מלוא האפשרויות. כאשר בעל נכס יבקש מהבנק הלוואה נוספת המובטחת באותו נכס, הבנק יידרש להביא בחשבון בחישוב יחס ההחזר גם תשלומים על הלוואות קודמות המובטחות בו, בהתאם לתנאי ההוראה. חלק מהלווים עשויים בעקבות זאת לקבל הצעה לסכום נמוך מזה שביקשו או לגלות שהבנק אינו יכול לאשר את ההלוואה הנוספת. עבורם, בדיקה של הצעה חוץ-בנקאית עשויה להיות משמעותית במיוחד.

מה משווים כשיש יותר מהצעה אחת?

ההחזר החודשי הוא שיקול מרכזי, כי ממנו המשפחה צריכה להתקיים מדי חודש. אבל הוא אינו מספיק בפני עצמו. צריך לראות כיצד ההחזר עשוי להשתנות בהמשך, מהי העלות הכוללת של ההלוואה וכמה זמן יימשכו התשלומים. הקטנת ההחזר בתחילת הדרך יכולה להקל על משק הבית, אך אם היא כרוכה בהארכת התקופה, חשוב להבין את המחיר הכולל של הבחירה הזאת.

יש לבחון גם את התאמת ההצעה למטרה. משפחה שרוכשת דירה זקוקה לתוכנית מימון שתאפשר לה לעמוד במועדי התשלום בעסקה. משפחה המבקשת לרכז הלוואות קיימות צריכה לבדוק אם המבנה החדש אכן מתאים להכנסתה ולהתחייבויות שיישארו לה. אותו סכום הלוואה עשוי לשרת צרכים שונים מאוד, ולכן אין מבנה אחד שמתאים לכל הלווים.

בשנים האחרונות מתרחבת פעילותם של גופים פיננסיים מחוץ למערכת הבנקאית, ובהם חברות אשראי וגופים מוסדיים. ככל שלמשפחה יש יותר הצעות רלוונטיות, כך היא יכולה להשוות גם את דרך בחינת הבקשה, את מבנה ההלוואה ואת השירות שתקבל לאורך חייה. מניסיוננו במכלול משכנתאות, הביקוש לפתרונות אשראי מגוונים הולך וגדל, וגם יועצי משכנתאות מציגים ללקוחות אפשרויות ממספר גופים.

אני מאמין שהשלב הבא בשוק המשכנתאות יהיה שינוי בהרגל של הלווים: משפחות לא ישאלו רק איזה בנק יאשר להן משכנתה, אלא אילו הצעות קיימות ומה ההבדל ביניהן. הבנק יכול להציע פתרון מתאים, וכך גם מלווה חוץ-בנקאי. הדרך לבחור מתחילה בבדיקת האפשרויות לפני שמתחייבים לשנים ארוכות.

הכותב הוא הדר תמרקין, מנכ"ל מכלול משכנתאות