במסגרת הלווי שלי כיועצת ביטוח למאות פרויקטים של התחדשות עירונית, מגיעות אלי בשנים האחרונות פוליסות של פרויקטים שההסכמים לגביהם נחתמו לפני שנים וכעת עומדים לצאת לביצוע.
הפרויקט התקדם, ההיתר התקבל, בעלי הדירות מתכוננים לפנות את בתיהם, ועל פניו הכול מוכן: יש קבלן, יש בנק מלווה ויש מערך ביטוח. הפוליסות כבר הוצאו, ולעיתים הבנק המלווה אף אישר אותן.
ואז אני עוברת על המסמכים ומחפשת את בעלי הדירות ובחלק מהמקרים הם פשוט לא שם. הפוליסה מבטחת את היזם, הקבלן, הבנק המלווה וגורמים נוספים המעורבים בביצוע, אך בעלי הדירות אינם מוזכרים בה. בנו מערך ביטוח שלם – ואת בעלי הדירות השאירו בחוץ.
הביטוח מתחיל בהסכם, לא באתר הבנייה
מבחינתי, זו אינה רק בעיה של פרויקט כזה או אחר, אלא בעיה מערכתית שמתחילה הרבה קודם, כאשר נציגות בעלי הדירות נכנסת למשא ומתן מול היזם בלי לדעת שביטוח הוא אחד הנושאים המהותיים שיש להסדיר כבר בהסכם.
המנהלות להתחדשות עירונית ממלאות תפקיד חשוב בהכנת בעלי הדירות לתהליך ארוך ומורכב. הן מסייעות להם להתארגן, להקים נציגות, להבין את שלבי הפרויקט, לבחור אנשי מקצוע ולדעת אילו שאלות לשאול לפני קבלת החלטות. הן עוסקות, בצדק, בתמורות, בערבויות, בלוחות זמנים ובבחירת היזם. גם הביטוח צריך להיות חלק מארגז הכלים הזה.
בעלי הדירות יודעים בדרך כלל לשאול מה יהיה גודל הדירה החדשה, מתי יקבלו אותה ואילו ערבויות יועמדו להם. אבל כמה מהם שואלים אילו ביטוחים היזם נדרש לערוך לפרויקט? האם גם הם ייכללו במערך הביטוח? מי יקבע את דרישות הביטוח בהסכם? ומי יוודא, לפני תחילת העבודות, שהפוליסות שהוצאו בפועל מתאימות לפרויקט הספציפי ומעניקות לבעלי הדירות את ההגנות הנדרשות?
אלה אינן שאלות טכניות בלבד. פוליסה יכולה לתת מענה מצוין לצורכי היזם והקבלן, ועדיין לא להעניק לבעלי הדירות את ההגנות הנדרשות להם. גם אישור הפוליסות בידי הבנק המלווה אינו מייתר את הצורך לבדוק אותן מנקודת המבט של בעלי הדירות.
בעלי הדירות אינם צופים מהצד
בשלב הביצוע נדמה לעיתים שהיזם והקבלן הם אלה ש"נמצאים בפרויקט", בעוד בעלי הדירות רק ממתינים לקבלת הדירה החדשה. אלא שבעלי הדירות הם בעלי הקרקע. הבית שלהם נהרס, ועל הקרקע שלהם מתבצעות במשך שנים עבודות בנייה מורכבות.
אם מתרחש אירוע משמעותי באתר – שריפה, קריסה, נזק לפרויקט, נזק לצד שלישי או פגיעה בעובד – עשויות להתעורר שאלות של אחריות וכיסוי ביטוחי גם ביחס לבעלי הדירות. הם אינם גורם חיצוני לפרויקט, ולכן מערך הביטוח צריך להביא בחשבון גם את מעמדם ואת ההגנות הנדרשות להם.
אין פירוש הדבר שבעלי הדירות צריכים להפוך למומחי ביטוח. הם אינם נדרשים להיות מומחים גם בתכנון, במשפטים או בשמאות. אבל הם כן צריכים לדעת שהביטוח הוא נושא שדורש התייחסות מקצועית: אילו דרישות יש לקבוע בהסכם, ומי יבדוק בהמשך שהפוליסות תואמות אותן.
את הידע צריך לתת לפני החתימה
כאן טמון הערך של ההכנה שמעניקות המנהלות. נציגות שמכירה את הנושא עוד לפני תחילת המשא ומתן יכולה להעלות אותו בזמן, לבקש שיקבל ביטוי ברור בהסכם ולדאוג שבדיקת הביטוח לא תידחה לרגע האחרון, כאשר העבודות כבר עומדות להתחיל.
השאלה שבעלי הדירות צריכים לדעת לשאול היא פשוטה: "מי יגן עלינו אם משהו ישתבש בדרך?" התשובה עליה צריכה להיבחן במסגרת ההסכם ובבדיקת הפוליסות שייערכו בפועל – ולא להסתכם בהנחה שאם הפרויקט מבוטח, גם בעלי הדירות מוגנים.
לפני שמתחילים לבנות את הבית החדש, צריך לוודא שלא שכחו להגן על בעלי הבית.
הכותבת היא עו"ד אתי גרינברג-גל, בעלת חברת אתי גרינברג-גל ייעוץ לניהול סיכונים בע"מ, המתמחה בייעוץ ביטוח לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית
