במשך שנים ההתחדשות העירונית בישראל הייתה כמעט מילה נרדפת לתל אביב ולערי המרכז. הסיבה הייתה ברורה: ערכי קרקע גבוהים, ביקושים חזקים וכדאיות כלכלית שאפשרה לפרויקטים לצאת לדרך גם במתחמים מורכבים.
אבל המציאות משתנה. בעיניי, השנים הקרובות יהיו השנים שבהן ההתחדשות העירונית תעשה קפיצת מדרגה דווקא מחוץ למעגלי הביקוש הקלאסיים. לא מפני שנגמר מה לבנות בתל אביב, אלא מפני שבערי הפריפריה הצורך בהתחדשות במקרים רבים אפילו גדול יותר.
בישראל יש ערים שבהן אלפי משפחות עדיין מתגוררות בבניינים שנבנו לפני עשרות שנים, ללא ממ״ד, ללא מעלית, ללא נגישות ולעיתים גם עם תשתיות שאינן מתאימות למציאות של 2026. אחרי השנים האחרונות כבר קשה להתייחס להתחדשות עירונית רק כאל עסקת נדל״ן. היא הפכה גם לצורך ביטחוני, חברתי ועירוני.
אבל המעבר לפריפריה מחייב גם שינוי בגישה. הטעות הגדולה ביותר תהיה לחשוב שהתחדשות עירונית פירושה לקחת בניין של ארבע קומות ולהחליף אותו במגדל של 30 קומות. עיר טובה אינה נמדדת רק במספר יחידות הדיור שאפשר להכניס לתוכה. היא נמדדת קודם כול באיכות החיים שהיא יודעת לייצר.
זו תפיסה שאנחנו מנסים ליישם באביב אורבן גם בפרויקטים באזורי הביקוש. בפרויקט שלנו במעוז אביב בתל אביב, למשל, אחד העקרונות המרכזיים בתכנון היה דווקא החיבור לסביבה הירוקה הקיימת ושמירה על האופי הפתוח של השכונה. יותר מ-12 דונם בפרויקט מתוכננים כמתחם ירוק, מתוך תפיסה שהמטרה אינה רק להקים בניינים חדשים, אלא לייצר סביבת מגורים טובה יותר.
בעיניי, זה בדיוק העיקרון שצריך לקחת עכשיו גם לערי הפריפריה.
היתרון הגדול של ההתחדשות העירונית שם הוא דווקא האפשרות לחשוב בקנה מידה רחב. כאשר מקדמים מתחמים שלמים, אפשר לתכנן מחדש לא רק את הדירה, אלא גם את הרחוב, הדרך לבית הספר, הגינה הציבורית, ההצללה, שבילי האופניים, המסחר השכונתי והחיבור לתחבורה הציבורית.
אפשר לייצר יותר שטחים ירוקים, מרווחים נכונים יותר בין הבניינים ומרחב ציבורי שהופך לחלק אמיתי מחיי התושבים. זה ההבדל בין החלפת בניינים לבין התחדשות אמיתית של שכונה.
קודם כול, האנשים שכבר גרים שם
נקודת המוצא חייבת להיות הדיירים. לפעמים בענף מדברים על בעלי הדירות כאילו הם עוד סעיף בטבלת האקסל של הפרויקט. זו טעות. מבחינת בעל הדירה, מדובר בבית שבו הוא חי לעיתים 30 או 40 שנה. זו השכונה שלו, השכנים שלו, הזיכרונות שלו ולעיתים גם הנכס הכלכלי המשמעותי ביותר שיש לו.
לכן פרויקט טוב מתחיל קודם כול בהקשבה. מה הצרכים של האוכלוסייה הקיימת? מי הם המבוגרים שזקוקים לנגישות? אילו משפחות רוצות להישאר בשכונה? מה יקרה להוצאות התחזוקה שלהן בבניין החדש? ואיך מבטיחים שההתחדשות לא תהפוך דווקא את מי שחי במקום במשך עשרות שנים לזר בשכונה שלו?
הגישה הזאת מלווה אותנו באביב אורבן לאורך השנים. כבר בשלבים הראשונים אנחנו מנסים להבין את צורכי בעלי הדירות ולבנות את החלופות התכנוניות תוך דיאלוג איתם, ולא רק להגיע בסוף עם מוצר מוגמר. מבחינתי, אחד הרגעים המשמעותיים ביותר בפרויקט הוא לראות את הדיירים מקבלים את המפתח לבית החדש, כשהם מרגישים שהדרך שעברו הייתה נכונה עבורם. בפריפריה זה חשוב אפילו יותר.
לא פחות איכות – אלא יותר אחריות
ההתחדשות העירונית בפריפריה חייבת להיות גם מנוע לצמצום פערים. משפחה בקריית שמונה, בטבריה, בבית שאן, בדימונה או בכל עיר אחרת בצפון ובדרום זכאית לאותה איכות תכנון שמקבלת משפחה בצפון תל אביב.
לא צריך לבחור בין כדאיות כלכלית לבין איכות חיים. האתגר הוא לבנות מודל שיודע לייצר את שתיהן.
כדי שזה יקרה, גם המדינה והרשויות המקומיות צריכות להיות חלק מהמשוואה. במקומות שבהם ערכי הקרקע לבדם אינם מאפשרים לפרויקט לצאת לדרך, נדרשים כלים משלימים: קרקע משלימה, השקעה בתשתיות ובתחבורה ציבורית, ודאות תכנונית ותמריצים שיאפשרו ליזמים לקחת חלק במהלך.
כאשר כל המרכיבים האלה מתחברים, ההתחדשות העירונית יכולה לעשות בפריפריה דבר שפרויקט חדש בשדה פתוח לא תמיד מסוגל לעשות: לחזק עיר קיימת מבפנים.
במקום להוציא עוד אוכלוסייה לשכונות חדשות בשוליים, אפשר להחזיר חיים למרקם הוותיק, למשוך אוכלוסייה צעירה, לחזק את המסחר המקומי, לשדרג תשתיות ולייצר סביבת חיים חדשה סביב קהילה שכבר קיימת.
אני מאמין שהגל הבא של ההתחדשות העירונית בישראל יהיה בפריפריה. אבל ההצלחה שלו לא תימדד רק במספר הדירות שנבנה.
היא תימדד בשאלה אחרת: האם בעוד עשר או עשרים שנה האנשים שחיים שם ירגישו שקיבלו שכונה טובה יותר – ירוקה יותר, נגישה יותר, קהילתית יותר ובעיקר כזו שתוכננה קודם כול עבורם.
אם נצליח לעשות זאת, ההתחדשות העירונית בפריפריה לא תהיה רק מנוע נדל״ני. היא יכולה להפוך לאחד הכלים החברתיים והעירוניים החשובים ביותר של ישראל בעשור הקרוב.
הכותב: ארז אביב, מנכ״ל ובעלים אביב אורבן
