בסוף מאי ירד הדולר במהלך המסחר אל מתחת לרף של 2.80 שקלים. מאז התמונה השתנתה: הדולר התחזק בכ-10% ונסחר כיום סביב 3.07 שקלים. מדובר בתיקון משמעותי, אבל גם לאחריו שער הדולר-שקל עדיין נמוך בראייה היסטורית.
עבור חברות נדל"ן, השינויים האלה אינם נשארים בשוק המט"ח. הם מגיעים לעלויות הבנייה, למימון, לתזרים ולעיתים גם לצד הביקוש. חברה יכולה למכור את כל הדירות שלה בישראל ובשקלים, ועדיין להיות חשופה באופן משמעותי למטבעות זרים.
מהמטבע למחירי היבוא
אחד המקומות הראשונים שבהם מורגש שער החליפין הוא היבוא. חומרי גלם, ציוד, מערכות ורכיבים שונים המשמשים בענף הבנייה מתומחרים בדולרים או מושפעים ממחירים בינלאומיים. כאשר ההכנסות של היזם הן בשקלים וחלק מהוצאותיו נקובות בדולרים, לשער החליפין יכולה להיות השפעה ישירה על העלות השקלית של הפרויקט.
החשבון פשוט: הוצאה של מיליון דולר מסתכמת בכ-3.07 מיליון שקל כאשר הדולר עומד על 3.07 שקלים. בשער של 3.50 שקלים לדולר, אותה הוצאה הייתה מסתכמת ב-3.5 מיליון שקל – פער של כ-430 אלף שקל, בהנחה שמחיר המוצר בדולרים נותר ללא שינוי.
אבל כאן חשוב להיזהר ממסקנה גורפת. חברה אינה "מרוויחה מהדולר" רק משום שהשער נמוך. צריך לבדוק מתי היא משלמת לספקים, באיזה מטבע נקבעו החוזים, מה היקף ההוצאות החשופות ומה קרה למחירי חומרי הגלם עצמם. רק לאחר שממפים את החשיפה אפשר להבין מה המשמעות האמיתית של שינוי בשער עבור הפרויקט.
המסלול שעובר דרך הריבית
לשער החליפין יש גם מסלול עקיף יותר אל ענף הנדל"ן – דרך האינפלציה והריבית. שקל חזק יחסית מוזיל בשקלים מוצרים ותשומות שמיובאים לישראל, ממוצרי צריכה ועד דלק, כלי רכב וחומרי גלם, ולכן יכול לתמוך בהתמתנות האינפלציה.
הקשר הזה מקבל משנה חשיבות בתקופה הנוכחית. בספטמבר העלה הפדרל ריזרב את הריבית בארה"ב ב-0.25% לטווח של 3.75%-4%, וגם הבנק המרכזי האירופי העלה את הריבית ב-0.25%. בישראל נרשמה תנועה בכיוון ההפוך, כאשר בנק ישראל הוריד את הריבית בפעם השלישית ברציפות ל-3.25%.
שער החליפין אינו כמובן המשתנה היחיד בהחלטות הריבית, אבל הוא אחד הנתונים שנכנסים למשוואה. ככל שסביבת האינפלציה מאפשרת לבנק ישראל מרחב גדול יותר להפחתת ריבית, גם שוק הנדל"ן עשוי להרגיש זאת.
עבור היזמים, המשמעות הראשונה היא עלויות המימון. פרויקט נדל"ן הוא פעילות עתירת אשראי, ולכן שינוי בריבית יכול להשפיע על עלויות הפרויקט לאורך זמן. עבור רוכשי הדירות, ההשפעה מגיעה דרך המשכנתה. לכן ירידת ריבית יכולה לפעול בו-זמנית משני צדי העסקה – גם אצל מי שבונה את הדירה וגם אצל מי שמבקש לרכוש אותה.
הריבית משפיעה גם על החלטות המשקיעים. בתקופה שבה ניתן לקבל באפיקים סולידיים תשואה אטרקטיבית, רכישת דירה להשקעה מתחרה בחלופות שלא דורשות רכישת נכס וניהולו. ככל שהריבית יורדת, היחס בין החלופות עשוי להשתנות.
עבור תושב החוץ, המשוואה הפוכה
יש גם צד שני למטבע – כמעט מילולית. מה שעשוי לסייע לחברה ישראלית שמשלמת הוצאות בדולרים עלול להכביד על רוכש שמגיע עם דולרים ומבקש לקנות נכס בישראל.
כאשר השקל חזק יחסית, תושב חוץ צריך להמיר יותר דולרים כדי להגיע לאותו מחיר בשקלים. דירה שמחירה 4 מיליון שקל עולה כ-1.30 מיליון דולר בשער של 3.07 שקלים לדולר. בשער של 3.50 שקלים, אותה דירה הייתה עולה כ-1.14 מיליון דולר. מדובר בפער של כ-160 אלף דולר, אף שמחיר הדירה בשקלים לא השתנה.
עבור פרויקטים שפונים במידה משמעותית לתושבי חוץ, זו כבר אינה רק סוגיית מט"ח של הרוכש. היא יכולה להפוך לסוגיית ביקוש של היזם. שינוי בשער החליפין משנה את כוח הקנייה של הלקוח עוד לפני שהיזם העלה או הוריד שקל אחד ממחיר הדירה.
לא צריך לנחש לאן הדולר הולך
זו אולי הנקודה החשובה ביותר עבור חברות נדל"ן. ניהול חשיפת מט"ח אינו אמור להתחיל בניסיון לחזות אם הדולר יעלה ל-3.30 שקלים או יחזור לרמות נמוכות יותר. התחזית יכולה להתברר כנכונה או כשגויה; החשיפה קיימת בכל מקרה.
לכן הצעד הראשון הוא להבין אותה: אילו הכנסות והוצאות נקובות במטבע זר, באילו מועדים הן צפויות, מה היקפן ומה יקרה לתזרים ולרווחיות אם שער החליפין ישתנה. בהתאם למבנה הפעילות ולרמת הסיכון שהחברה מעוניינת לקחת, ניתן לבחון גם שימוש בכלי גידור וניהול חשיפות מט"ח וריבית.
עבור יזם נדל"ן, הדולר אינו רק המספר שמופיע בסוף מהדורת החדשות. הוא יכול להיכנס לפרויקט דרך הספק, חומר הגלם, המימון או הרוכש. השאלה לכן אינה אם שער דולר מסוים הוא "טוב" או "רע", אלא היכן הוא פוגש את החברה – ועד כמה היא ערוכה לשינוי הבא.
הכותב הוא אלעד רפאל, מנהל מכירות CFX בבית ההשקעות IBI
