המציאות הביטחונית של התקופה האחרונה, והמערכה הישירה מול איראן, חידדו עבור כולנו את המשמעות האמיתית של המילה "עורף". זה כבר לא מושג אסטרטגי או דיון תיאורטי, אלא שאלה יומיומית שנוגעת לבתים של כולנו: עד כמה הם באמת מסוגלים להגן עלינו. בתקופה כזו, שוק הנדל"ן לא יכול להיבחן רק דרך פריזמה של תשואות, ריביות או מגמות מחירים. בעיניי, השאלה האמיתית היא רחבה יותר: כיצד מייצרים ביטחון פיזי מיידי למשפחה, ובמקביל בונים ביטחון כלכלי לטווח הארוך.
המתח בין תשואה לביטחון
רבים מהמשקיעים בישראל אינם רוכשים דירות חדשות וממוגנות. בפועל, רבים מהם מכוונים דווקא לדירות יד שנייה – לעיתים ישנות מאוד וללא ממ"ד. הסיבה לכך ברורה: שם נמצא פעמים רבות פוטנציאל ההשבחה הגדול ביותר, בעיקר במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי. הפער בין שווי הדירה הקיימת לשווי הדירה החדשה שתתקבל בעתיד הוא מנוע הצמיחה של העסקה. אך בתקופה ביטחונית מורכבת נוצר גם מתח אמיתי: אם הנכס להשקעה אינו ממוגן היום, כיצד מאזנים בין הרצון למקסם רווח עתידי לבין האחריות לדאוג לביטחון בהווה? בעיניי, התשובה אינה חד-ממדית, והיא בוודאי אינה זהה לכל אחד. לא לכל משקיע נכון לרכוש דווקא דירה חדשה וממוגנת, במיוחד כאשר פוטנציאל עליית הערך מוגבל, וייתכן שעסקה כזו תתאים למשקיעים מסוימים בשל תנאי מימון נוחים.
אסטרטגיה כפולה למשקיעים
לא פעם האסטרטגיה הנכונה יותר היא הפרדה בין פונקציות: מגורים בשכירות בדירה ממוגנת המספקת ביטחון מיידי למשפחה, ובמקביל רכישת דירה ישנה במתחם בעל פוטנציאל פינוי-בינוי. כך נשמר הביטחון הפיזי בהווה, וההון פועל במקביל ליצירת ערך עתידי. מעבר להשבחת הנכס הפרטי, להתחדשות עירונית יש גם משמעות רחבה בהרבה. מבנים חדשים וממוגנים, תשתיות משודרגות ותוספת יחידות דיור אינם רק פתרון לשוק הדיור, אלא חלק מחיזוק החוסן האזרחי של ישראל. האצת תהליכי תכנון, קיצור בירוקרטיה ומתן ודאות ליזמים ולדיירים אינם רק אינטרס נדל"ני. הם מזינים את ענף הבנייה, מייצרים מקומות עבודה ותומכים במשק כולו.
עם זאת, חשוב לזכור שהשקעה נכונה אינה תוצאה של תחושת בהילות. היא חייבת להישען על בדיקה מדוקדקת של יכולת החזר, תכנון תזרימי שמרני, מבנה מיסוי נכון והבנה של לוחות הזמנים והסיכונים. דווקא בתקופות של חוסר יציבות, קל להקפיא החלטות ולהמתין. אבל בעיניי, זו גם תקופה שמחדדת את החשיבות של חשיבה אסטרטגית. בסופו של דבר, מי שבוחן השקעה בנדל"ן צריך לשאול לא רק כמה ירוויח, אלא גם איזה ביטחון הוא בונה לעצמו ולמשפחתו, היום ובעוד עשור.
עו"ד גלית טוקר, בעלים טוקר נדל"ן וליווי אסטרטגי למשקיעים: "לא לכל אחד נכון לרכוש דווקא דירה חדשה וממוגנת במחיר מלא, במיוחד כאשר פוטנציאל עליית הערך כבר מגולם במחיר"
