ענף הנדל"ן הישראלי מתמודד בשנים האחרונות עם שילוב יוצא דופן של ריבית גבוהה, מחסור בכוח אדם, עלייה בעלויות הבנייה, עיכובים בעקבות המלחמה והליכי תכנון ורישוי ממושכים. ח"כ יעקב אשר, לשעבר ראש עיריית בני ברק ויו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, אינו צופה קריסה של הענף – אך מזהיר כי הצטברות הגורמים האלה עלולה להוביל לזעזועים אם המדינה לא תפעל.
בריאיון לאטילה שומפלבי במסגרת "המחליטים", הפודקאסט הפוליטי-כלכלי-נדל"ני של נדל"ן מדיה, נשאל ח"כ אשר האם שוק הנדל"ן נמצא בתוך בועה מסוכנת שהרגולטורים אינם מזהים בזמן. "יכול מאוד להיות. אני מאוד מקווה שלא", השיב, והזהיר גם מפני מצב שבו "הפקק" שנוצר בשוק ישתחרר בבת אחת. לדבריו, שוק הדיור זקוק ליציבות ולא לתנודות חדות.
בהמשך חידד ח"כ אשר את עמדתו: "אני לא חושב שהענף יקרוס, אבל צריך מאוד להיזהר". לדבריו, כאשר מחברים יחד ריבית שעדיין גבוהה, עלויות כוח אדם, הוצאות שנוצרו בעקבות המלחמה והליכי רגולציה ממושכים, נוצר סיכון ממשי לענף. "כל הדברים האלה ביחד יכולים לגרום לזעזועים", אמר. תפקידה של המדינה, לדבריו, הוא לצמצם רגולציה, לקצר תהליכים ולהפחית את העלויות המוטלות על העסקת עובדים זרים.
צפו בפודקאסט המלא:
"אם המחירים ירדו בצורה לא ריאלית – לא יתחילו לבנות"
ח"כ אשר התייחס גם לירידת מחירי הדירות והציג עמדה שלפיה ירידה חדה אינה בהכרח בשורה חיובית לשוק. לדבריו, אם המחירים יירדו לרמה שאינה משקפת את עלויות היזמים, התוצאה עלולה להיות עצירה של פרויקטים חדשים.
"אם ירידת המחירים תהיה לא ריאלית לעומת העלויות, אז זה לא טוב", אמר. לדבריו, במצב כזה יזמים שנמצאים תחת לחץ עשויים למכור דירות, אך במקביל להימנע מפתיחת פרויקטים חדשים. התוצאה עלולה להיות ירידה בהתחלות הבנייה, שתצמצם שוב את ההיצע ותייצר לחץ מחודש על המחירים. אשר הזכיר כי עבור היזמים גם משך הפרויקט הוא מרכיב בעלות: "זמן זה כסף, במיוחד כאשר הפרויקטים ממומנים באמצעות הלוואות וערבויות בנקאיות".
אחת הבעיות המרכזיות שעליהן הצביע היא כוח האדם. ח"כ אשר סיפר כי פעל בכנסת להרחבת הבאת העובדים הזרים לאחר פרוץ המלחמה, ומתח ביקורת על הקשיים והעלויות שהמדינה מטילה בתהליך. לדבריו, אגרות ועלויות נוספות הכרוכות בהעסקת העובדים מתגלגלות בסופו של דבר אל הפרויקט ואל מחיר הדירה.
בשאלת החזרת העובדים הפלסטינים לאתרי הבנייה נקט ח"כ אשר עמדה זהירה יותר. לדבריו, יש היגיון כלכלי בכך שהאוכלוסייה הפלסטינית תוכל להתפרנס, אך ההחלטה אינה יכולה להתבסס על שיקולים כלכליים בלבד. הוא ציין כי מדובר בראש ובראשונה בסוגיה ביטחונית, וכי אינו יכול לקחת על עצמו הכרעה שתוביל לפתיחת המעברים אם הדבר ייצור סיכון לפיגועים.
להפוך את נזקי הטילים להזדמנות להתחדשות
חלק משמעותי נוסף בריאיון עסק בשיקום האזורים שנפגעו במהלך המלחמה. ח"כ אשר סיפר על חקיקה שקידם במטרה לאפשר למדינה להסתכל מעבר לשיקום נקודתי של הבניין שנפגע, ולנצל את האירוע להתחדשות רחבה של המתחם והשכונה.
לדבריו, המהלך יצר מנגנון המשלב בין כספי הפיצויים לבין תקציבים שמעמידה המדינה, במטרה לאפשר מסלול מהיר יותר להתחדשות עירונית. ח"כ אשר ציין כי 12 רשויות צפויות לקבל פיצוי מוגדל במסגרת המהלך. "מהחורבות האלה ומהרשעות הזאת של האיראנים יצאו שכונות חדשות, מתוכננות היטב", אמר, והעריך כי במקומות כמו בת ים ניתן יהיה לראות את תוצאות המהלך בתוך מספר שנים.
מבחינת ח"כ אשר, הניסיון הזה מוכיח כי כאשר המדינה רוצה לקצר הליכים – היא מסוגלת לעשות זאת. מכאן עבר לביקורת רחבה על מערכת התכנון בישראל. כשנשאל איזו רפורמה היה מבצע אילו היה חוזר לעמוד בראש ועדת הפנים, השיב כי היה מצמצם באופן דרמטי את חוק התכנון והבנייה והופך אותו לחוק קצר, ברור ופרקטי יותר. לדבריו, מערכת התכנון כיום סובלת מ"בירוקרטיה מכבידה" ו"רגולציה מטורפת".
ח"כ אשר הזכיר בהקשר הזה מנגנון שקידם בתקופת כהונתו בראשות ועדת הפנים, שאותו הוא מכנה "האקדח על השולחן". לדבריו, כאשר תוכניות אינן מקודמות במשך פרק זמן שנקבע, קיימת אפשרות להעביר את הטיפול בהן למסלול ברשות הרישוי של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. המטרה, לדבריו, אינה לעקוף באופן שגרתי את מוסדות התכנון, אלא ליצור תמריץ שמונע מתוכניות לשכב במשך שנים ללא הכרעה.
מי ישלם על עיכובי המלחמה?
בעיה נוספת שנותרה לדבריו ללא פתרון מספק היא חלוקת העלויות שנגרמו בשל עיכובי המלחמה. ח"כ אשר תיאר מחלוקות שנוצרות בין קבלנים לרוכשי דירות סביב האחריות לאיחורים במסירה, וכן בין יזמים לבעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית, שבהם מתארכת התקופה שבה נדרש היזם לשלם לדיירים שכר דירה.
לדבריו, המדינה הייתה צריכה לקבוע הוראות מעבר ולייצר מנגנון שיחלק את הנטל בצורה מאוזנת, במקום להשאיר כל מקרה להתנגשות בין הקבלנים לדיירים.
גם בני ברק, העיר שאותה ניהל בעבר, עלתה בשיחה כדוגמה לאתגרים המורכבים של ההתחדשות העירונית. ח"כ אשר דחה את הרעיון שלפיו ניתן פשוט להחליף חלק גדול מהבנייה הישנה בעיר במגדלים. לדבריו, בנייה לגובה בחברה החרדית מחייבת התאמות הנוגעות בין היתר למעליות שבת ולמרפסות סוכה, ולא כל משק בית חרדי מעוניין להתגורר בקומות גבוהות.
לצד זאת, ח"כ אשר הודה כי הצפיפות בבני ברק הגיעה לרמה שלא הייתה צריכה להיווצר מלכתחילה. "העיר בני ברק לא הייתה צריכה להגיע לכמות התושבים ש
יש לה היום", אמר, וטען כי לאורך השנים היה צורך לייצר יותר אפשרויות מגורים מחוץ לעיר.
ומה יעשה כשר השיכון?
לקראת סיום הריאיון עבר שומפלבי מהמדיניות לתפקיד שח"כ אשר עצמו עשוי לרצות למלא לאחר הבחירות. אשר, שמגיע עם כמעט 40 שנות פעילות בתחום המוניציפלי, סימן את משרד השיכון ומשרד הפנים כמשרדים הקרובים במיוחד לעולמות התוכן שבהם עסק לאורך הקריירה הציבורית שלו.
כשנשאל כיצד יפעל אם יקבל את משרד השיכון, ח"כ אשר הצביע בראש ובראשונה על הצורך להגדיל את מלאי התכנון. הוא תיאר זאת כצורך לדאוג ש"המחסניות יהיו מלאות", לצד ניסיון להפחית את מחירי הקרקע ואת עלויות הבנייה.
הפתרון למשבר הדיור, לפי ח"כ אשר, אינו במהלך חד שיחתוך את מחירי הדירות באופן מלאכותי. הוא מזהיר כי מהלך כזה עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית ולהביא דווקא לצמצום הבנייה. במקום זאת הוא מציע טיפול במרכיבי היסוד של השוק: "צריך לעבוד חכם, להוריד רגולציה, להוריד עלויות, לקצר טווחים ולוחות זמן ולתת אמון במערכת".
