הביקוש לא עוזב את תל אביב – הוא מתרחב לטבעת שסביבה

במשך שנים התרגלנו לדבר על שוק הדיור במרכז הארץ כאילו קיימות בו שתי אפשרויות בלבד: לגור בתל אביב ולשלם את המחיר הכרוך בכך, או להתרחק ממנה באופן משמעותי. אלא שהרוכשים של היום משרטטים מפה אחרת.

הביקוש לתל אביב לא נעלם. אנשים עדיין רוצים להיות קרובים למקומות העבודה, לתרבות, למסחר, למוסדות החינוך ולמוקדי הבילוי שלה. מה שהשתנה הוא היכולת הכלכלית לממש את הרצון הזה בתוך גבולות מרכז העיר.

כאשר דירה משפחתית בלב תל אביב נמכרת במחירים שמתחילים לא פעם ב־5-6 מיליון שקל, יותר משפחות מבינות שהן צריכות לשנות את החיפוש. הן אינן מוותרות בהכרח על הקרבה לעיר, אלא בוחנות את הטבעת שסביבה: יפו, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון ואזורים נוספים שמאפשרים להישאר חלק מהמרחב המטרופוליני במחירים מתונים יותר.

זה אינו רק מעבר גיאוגרפי. מדובר בשינוי באופן שבו רוכשים מגדירים אזור ביקוש.

לא כתובת – אלא זמן נסיעה

בעבר, הגבול המוניציפלי מילא תפקיד מרכזי בבחירת דירה. כיום רוכשים בוחנים יותר ויותר את זמן הנסיעה, את הקרבה לתחבורה ציבורית ואת הנגישות למקומות העבודה. מבחינתם, השאלה אינה רק אם הדירה נמצאת בתל אביב, אלא כמה זמן יידרש להגיע ממנה למרכז העיר.

הקו האדום של הרכבת הקלה המחיש את השינוי הזה. אזורים שבעבר נתפסו כמרוחקים יותר התחברו לצירי התנועה המרכזיים, והמרחק בינם לבין לב תל אביב התחיל להימדד בדקות ולא בקילומטרים. בהמשך, גם רשת המטרו המתוכננת צפויה לחזק את המגמה.

זהו שינוי משמעותי במיוחד עבור משפחות צעירות ומשפרי דיור. הם מחפשים דירה גדולה וממוגנת, מוסדות חינוך, מרחבים ציבוריים וקהילה, אך אינם רוצים לוותר על הנגישות למוקדי התעסוקה והפנאי של תל אביב. כאשר ניתן לקבל את השילוב הזה במרחק נסיעה קצר, הגבולות המסורתיים של אזורי הביקוש מתחילים להיטשטש.

יפו היא אחד הביטויים הבולטים לכך. היא חלק מתל אביב-יפו, אך רמות המחירים בחלקים ממנה עדיין נמוכות מאלה של מרכז תל אביב. הפער הזה מאפשר למשפחות לבחון דירות חדשות במחירים המתחילים סביב 3 מיליון שקל, במקום להתמודד עם רמות מחיר גבוהות בהרבה באזורים המרכזיים של העיר.

אבל המחיר לבדו אינו מספיק. אזור אינו הופך למבוקש רק משום שהוא זול יותר מהשכונה הסמוכה.

התחדשות אמיתית דורשת יותר מבניינים חדשים

כדי שאזור ימשוך ביקושים לאורך זמן, הוא צריך להציע סביבת חיים שלמה: תחבורה, חינוך, מסחר, שטחים פתוחים, מבני ציבור ומרחבים שמאפשרים לקהילה להתפתח. כאן נכנסת ההתחדשות העירונית לתמונה.

התחדשות עירונית אינה רק החלפה של בניין ישן בבניין חדש. כאשר מתחם שלם מתחדש, ניתן לתכנן מחדש את הקשר בין הבתים, הרחובות והשטחים הציבוריים, להוסיף מיגון ונגישות וליצור שירותים משותפים שלא ניתן היה להקים במסגרת בניין בודד.

חברת צ.פ פועלת ביפו זה כ-7 שנים וכבר אכלסה בעיר שני פרויקטים. פרויקט "נחלים" ביפו א', שיצא לאחרונה לביצוע לאחר הריסת הבניינים הישנים, ממחיש את השינוי שעובר האזור. במקום 160 הדירות שנהרסו יוקמו 370 דירות ב־6 בניינים בני 8-10 קומות. אלא שהמספרים אינם מספרים את הסיפור כולו. המתחם תוכנן כך שיכלול לצד הדירות גם ספרייה, חלל עבודה משותף, חדר יוגה, מועדון רב-תכליתי, אולם קולנוע, מתחמים לילדים ושטחים ציבוריים פתוחים. בתכנון הושם דגש גם על שמירת חורשת הפיקוסים הקיימת, כחלק מהניסיון לשלב את הבנייה החדשה במרקם המקומי.

הפרויקט נמצא בקרבת הקו האדום של הרכבת הקלה, רכבת ישראל ונתיבי איילון, וכן בסביבת תוואי המטרו המתוכנן. החיבור בין תחבורה, התחדשות עירונית ומחיר מתון יותר ביחס למרכז תל אביב הוא שמייצר אלטרנטיבה אמיתית – לא רק דירה זולה יותר, אלא אפשרות מגורים אחרת בתוך המטרופולין.

התחדשות בלי למחוק את הזיכרון

לצד קליטת רוכשים חדשים, אסור לשכוח שהתחדשות עירונית מתרחשת במקום שבו כבר קיימת קהילה. הבניינים הישנים אינם רק נכסים שנועדו להריסה, אלא בתים שבהם נבנו במשך עשרות שנים יחסי שכנות, זיכרונות וקשרים משפחתיים.

רות זקצר, אחת מבעלות הדירות בפרויקט נחלים, סיפרה עם ההריסה כי משפחתה מתגוררת במקום מאז 1960, כאשר הוריה רכשו דירה באזור שהיה מוקף עדיין בפרדסים. לדבריה, במקום התפתחה קהילה של עולים שדיברו בולגרית, יוונית, טורקית ורומנית, החליפו ביניהם מצרכים, עזרו זה לזה ואף הקימו משפחות בין הכניסות השונות.

הסיפור הזה מזכיר לנו שהצלחה של פרויקט אינה נמדדת רק במספר הדירות או בלוחות הזמנים. האתגר הוא לבנות סביבת מגורים חדשה בלי למחוק את הרוח שנוצרה במקום. חללים משותפים, שטחים פתוחים ותכנון המעודד מפגש בין תושבים אינם תוספות שיווקיות. הם הכלים שבאמצעותם אפשר לאפשר לקהילה הוותיקה להמשיך להתקיים ולחבר אליה את המשפחות החדשות.

הביקוש מחפש תמורה כוללת

הרוכש של היום זהיר ומחושב יותר. הוא בודק את המחיר, אך גם את המפרט, תנאי התשלום, הנגישות, מועד האכלוס וזהות היזם. ובעיקר, הוא שואל איזו איכות חיים יקבל תמורת הכסף שלו.

לכן האזורים שייהנו מחזרת הביקושים אינם בהכרח אלה שנשאו בעבר את הכתובת היוקרתית ביותר. אלה יהיו המקומות שיצליחו להציע שילוב של מחיר אפשרי, תחבורה טובה, התחדשות בפועל וסביבה קהילתית מתפקדת.

יפו עדיין מתמודדת עם אתגרים וצריכה להמשיך לחזק את הביטחון האישי, את המרחב הציבורי ואת תדמיתה. אי אפשר להתעלם מכך. עם זאת, מי שפועל בה לאורך זמן רואה גם את היקף הבנייה, את ההשקעה העירונית, את התשתיות המתפתחות ואת האוכלוסיות החדשות שמגיעות אליה.

הביקוש למרכז הארץ לא נחלש. הוא פשוט נעשה מפוכח יותר. במקום לשלם בכל מחיר עבור כתובת, הרוכשים מחפשים את המקום שבו יקבלו את האיזון הנכון בין קרבה, מחיר ואיכות חיים.

במובן הזה, יפו והטבעת שסביב תל אביב אינן חלופה למרכז. הן ההמשך הטבעי שלו.

הכותב הוא רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ חברה לבניין