אחד הרגעים המשמעותיים ביותר בפרויקט התחדשות עירונית הוא בחירת היזם. אחרי שבעלי הזכויות התארגנו, מינו נציגות ובחרו אנשי מקצוע שילוו אותם, מגיעות לשולחן הצעות הכוללות תוספת שטח לדירה, מרפסת, חניה, מחסן, מפרט טכני ולעיתים הטבות נוספות.
טבעי שבעלי הזכויות יבקשו לבחור בהצעה שמעניקה להם את התמורה הגדולה ביותר. עבור רבים מהם, זו עשויה להיות העסקה הכלכלית החשובה ביותר שיעשו בחייהם. אלא שמכרז יזמים אינו מכירה פומבית שבה הזוכה הוא בהכרח מי שהציע את המספר הגבוה ביותר.
המטרה אינה לבחור בהצעה שנראית הטובה ביותר ביום הצגתה, אלא בזו שיש לה הסיכוי הגבוה ביותר להתממש. תוספת של עוד כמה מטרים, מפרט עשיר או לוחות זמנים קצרים נשמעים מצוין, אך אם אינם תואמים את מדיניות התכנון, הזכויות האפשריות וכלכליות הפרויקט – הם עלולים להישאר על הנייר.
הצעה נדיבה חייבת להיות גם ישימה
פרויקט פינוי-בינוי נמשך שנים ומתקדם בסביבה שמשתנה ללא הרף. בתקופה שבין בחירת היזם לבין תחילת הבנייה עלולים להשתנות הריבית, עלויות הביצוע, מחירי הדירות, דרישות התכנון ומדיניות הרשות המקומית. מצב שהיה כלכלי בעת הגשת ההצעה עלול להיראות אחרת לחלוטין כאשר הפרויקט מגיע להיתר.
לכן הבחינה צריכה להתחיל בהתאמה בין התמורות המוצעות לבין נתוני הפרויקט. צריך לבדוק מה מאפשרת מדיניות התכנון באזור, כמה יחידות דיור ניתן להקים באופן סביר, אילו מטלות ציבוריות עשויות להידרש ומהן העלויות הצפויות.
אין משמעות אמיתית להתחייבות לתמורה שאינה נשענת על תכנון אפשרי ועל מודל כלכלי מציאותי. הצעה חריגה ביחס להצעות האחרות אינה בהכרח הישג. לפעמים היא דווקא סיבה לעצור ולבדוק כיצד חושבה ועל אילו הנחות היא מבוססת.
הבדיקה הבאה היא זהות היזם. לא מספיק לשאול כמה דירות הוא בנה, אלא אילו פרויקטים קידם, באילו היקפים ועד לאילו שלבים הגיע. חברה שהחתימה בעלי דירות בעשרות מתחמים אינה בהכרח בעלת ניסיון בקבלת היתרים, בהשגת ליווי פיננסי, בפינוי בניינים ובמסירת דירות. ככל שהמתחם מורכב יותר, כך חשוב יותר לבחון ניסיון בפרויקטים דומים.
לצד הניסיון צריך לבחון את מצבו הפיננסי של היזם ואת יכולתו להעמיד הון עצמי ולקבל ליווי מגוף מממן. סביבת הריבית, התייקרות הבנייה וההאטה במכירות הפכו את הבדיקה הזאת למהותית במיוחד. גם התמורה הטובה ביותר אינה מגינה על בעלי הזכויות אם אין מאחוריה חברה שמסוגלת לממן את התהליך, להתמודד עם שינויים ולהשלים את הבנייה.
הבחירה אינה מסתיימת בטבלת ההשוואה
הליך מקצועי צריך לאפשר לבעלי הזכויות להבין את ההבדלים המהותיים בין ההצעות. טבלת ההשוואה אינה יכולה להסתכם במספר המטרים ובסוג הריצוף: עליה לכלול גם את הערבויות, מימון שכר הדירה וההובלה, מנגנוני התמורה, האחריות לליקויים, התנאים לליווי בנקאי והסעדים במקרה של הפרת התחייבויות.
גם לוחות הזמנים מחייבים בדיקה מפוכחת. בעלי הזכויות רוצים לדעת מתי יפונו ומתי יקבלו את הדירה החדשה, אך לוח זמנים קצר באופן חריג אינו בהכרח יתרון אם הוא אינו תואם את שלבי התכנון והרישוי. עדיף לקבל אבני דרך ברורות, מנגנוני דיווח ותוצאות מוגדרות לאי-עמידה בהן, מאשר הבטחה כללית לסיום מהיר.
היבט נוסף הוא מערכת היחסים עם היזם. התחדשות עירונית היא תהליך ארוך שבו נדרשים שיתוף פעולה, העברת מידע וקבלת החלטות רבות. לכן חשוב לבחון את הצוות שילווה את הפרויקט בפועל, את זמינותו, את הדרך שבה החברה מתקשרת עם בעלי הזכויות ואת מידת השקיפות שהיא מציעה.
ועדיין, גם לאחר שנבחר היזם, העבודה רק מתחילה. יש לנהל משא ומתן משפטי על ההסכם המפורט, לעגן את התמורות והבטוחות, לקבוע תנאים ולוחות זמנים, לעקוב אחר הליכי התכנון ולוודא שהשינויים הנעשים בדרך אינם פוגעים בזכויות בעלי הזכויות.
לאחר מכן מגיעים שלבי הליווי הפיננסי, הפינוי, תשלום שכר הדירה, הבנייה, המסירה, הבדק ורישום הבית המשותף. בחירת היזם היא נקודת פתיחה חשובה, אך היא אינה תחליף לליווי ולבקרה לאורך כל חיי הפרויקט.
במשרדנו אנחנו מיישמים את העקרונות האלה באמצעות הליך מכרז מסודר ושקוף, המתחיל במיפוי צורכי בעלי הזכויות ובניסוח תנאי הסף, וממשיך בבדיקת ההצעות, הניסיון, היכולת הפיננסית והבטוחות שמציע כל יזם. לאחר הבחירה אנחנו מנהלים את המשא ומתן על ההסכם ומלווים את בעלי הזכויות מול היזם, הרשויות והגורם המממן – משלב התכנון וההחתמות ועד הפינוי, הבנייה, המסירה והבדק.
בעלי הזכויות צריכים לשאוף לקבל את התמורה המיטבית, אך היא אינה נמדדת רק בגודל הדירה המובטחת. היא נמדדת גם בוודאות, בבטוחות, באיכות התכנון וביכולתו של היזם לקחת את הפרויקט מההצעה שעל הנייר ועד למסירת הדירה החדשה. הבחירה הנכונה אינה בהכרח ביזם שהבטיח הכי הרבה, אלא בזה שהציג את ההצעה הטובה ביותר שאפשר גם לממש.
הכותבים הם עוה"ד אלעד זוסמנוביץ והילה גבאי זיתוני, שותפים מייסדים במשרד זוסמנוביץ, גבאי ושות', המייצג בעלי זכויות בהתחדשות עירונית.
