בעלי דירות חותמים על הסכם פינוי-בינוי, מקבלים הבטחה לדירה חדשה ולמימון שכר דירה בתקופת הבנייה, וממשיכים בשגרת חייהם. אלא שכאשר מגיע סוף-סוף מועד הפינוי, לעיתים שנים רבות לאחר החתימה, הם מגלים בעיה שלא תמיד נתנו עליה את הדעת: דמי השכירות שנקבעו בהסכם כבר אינם מספיקים לשכירת דירה דומה באזור מגוריהם.
זו אחת הסוגיות החשובות בהסכמי התחדשות עירונית, דווקא משום שבשלב המשא ומתן היא נתפסת לעיתים כעניין טכני. בעלי הדירות מתמקדים, ובצדק, בשטח הדירה החדשה, בקומה, בחניה, במרפסת ובמפרט הטכני. אבל במשך שלוש, ארבע ולעיתים אף יותר שנות בנייה, הדירה החלופית היא הבית שבו המשפחה אמורה לנהל את חייה.
התחייבות של היזם לשלם דמי שכירות אינה מספיקה בפני עצמה. השאלה האמיתית היא האם הסכום שישולם יאפשר לבעלי הדירות לשכור דירה מתאימה במועד שבו יידרשו לפנות את ביתם, ולאורך כל תקופת הבנייה.
הפער שעלול לעלות 72 אלף שקל
נניח שבעל דירה חתם בשנת 2021 על הסכם פינוי-בינוי, ובמסגרתו נקבעו דמי שכירות בסך 5,000 שקלים לחודש. באותה תקופה מדובר היה בסכום סביר לשכירת דירה דומה בשכונה.
אלא שהפרויקט נדרש לעבור הליכי תכנון, אישור תוכנית, הוצאת היתר בנייה והסדרת ליווי בנקאי. כאשר מגיע מועד הפינוי בשנת 2026, שכר הדירה המקובל לדירה דומה באזור כבר עומד, לצורך הדוגמה, על 6,500 שקלים.
הפער הוא 1,500 שקלים בחודש. בתקופת בנייה של ארבע שנים מדובר בהוצאה נוספת של 72 אלף שקלים, שבעל הדירה עלול להידרש לממן מכיסו, בהנחה שהפער נשאר קבוע לאורך התקופה.
זו אומנם דוגמה להמחשה בלבד, אבל היא ממחישה היטב את החשיפה הכלכלית שנוצרת כאשר דמי השכירות נקבעים שנים לפני הפינוי, ללא מנגנון מתאים לעדכונם.
חשוב להבין שגם אם היזם משלם בדיוק את הסכום הנקוב בהסכם, אין בכך בהכרח כדי להבטיח שבעל הדירה יוכל לשכור דירה חלופית ברמת מגורים דומה.
הצמדה למדד? לפעמים גם זה לא מספיק
אחד הפתרונות המקובלים בהסכמים הוא הצמדת דמי השכירות למדד המחירים לצרכן. מדובר במנגנון חשוב שנועד לשמור על ערכו של הסכום לאורך השנים, אבל הוא לא תמיד מספיק.
מחירי השכירות בשכונה מסוימת אינם בהכרח עולים באותו שיעור שבו עולה המדד הכללי. ייתכן שהמדד יעלה בשיעור מתון יחסית, בעוד שמחירי השכירות באזור מסוים יזנקו בשל מחסור בדירות להשכרה, ביקוש גובר או שינויים בשוק המקומי.
התוצאה היא שבעל הדירה יקבל אומנם תוספת לדמי השכירות בהתאם למדד, אך עדיין יידרש להשלים מכיסו את ההפרש כדי לשכור דירה מתאימה.
לכן, הצמדה למדד צריכה להיות שכבת הגנה אחת, ולא בהכרח המנגנון היחיד לשמירה על דמי השכירות.
מנגנון חשוב נוסף הוא קביעת דמי השכירות באמצעות שמאי מקרקעין בסמוך למועד הפינוי בפועל, במקום להסתמך על סכום שנקבע שנים קודם לכן. השמאי נדרש לבחון את מחירי השכירות הנהוגים באזור ביחס לדירות בעלות מאפיינים דומים לדירה הקיימת, ובהם שטח הדירה, מספר החדרים, מיקומה ומאפיינים רלוונטיים נוספים.
אלא שגם שמאות נכונה ביום הפינוי אינה פותרת בהכרח את כל הבעיה. תקופת הבנייה עשויה להימשך מספר שנים, ובכל פעם שבעל הדירה נדרש לחדש את חוזה השכירות, המשכיר עשוי לדרוש העלאה במחיר. אם דמי השכירות שמשלם היזם אינם מתעדכנים בהתאם, הפער חוזר ונוצר.
בהסכמים שאנו מקדמים במשרדנו, אנו מקפידים לבחון שילוב בין מספר מנגנוני הגנה. כך, למשל, באחד ההסכמים שקידמנו לאחרונה נקבע כי דמי השכירות יוצמדו לעליית מדד המחירים לצרכן, החל ממועד קביעתם על ידי השמאי, ויעודכנו אחת לשנה, ללא הפחתה במקרה של מדד שלילי.
לצד מנגנון ההצמדה נקבע מנגנון נוסף, שלפיו אחת לשנה יבחן השמאי את דמי השכירות הממוצעים הנהוגים באזור. ככל שיימצא כי מחירי השכירות עלו בשיעור גבוה יותר מעליית המדד, יעודכנו דמי השכירות בהתאם לעלייה בשוק, ללא עדכון שלילי.
כך נוצרת הגנה כפולה: מצד אחד, שמירה על ערך הכסף באמצעות הצמדה למדד; ומצד שני, התאמה למציאות בשוק השכירות המקומי, כאשר המחירים עולים מעבר למדד.
זהו ההבדל בין הסכם שמבטיח לבעל הדירה סכום כסף מסוים לבין הסכם שמבקש להבטיח לו פתרון מגורים מתאים לאורך תקופת הבנייה.
כדי שההגנה הזו תהיה אפקטיבית, יש להגדיר בהסכם גם את זהות השמאי, אופן ביצוע הבדיקה, מועדי העדכון ודרך יישוב המחלוקות. אחרת, גם מנגנון שנראה מצוין על הנייר עלול להתברר כקשה ליישום.
תשלום מראש, חפיפה וערבויות: הפרטים הקטנים שעושים הבדל גדול
לצד גובה דמי השכירות ומנגנוני העדכון, חשוב להסדיר בהסכם גם את אופן התשלום ואת ההוצאות הנלוות למעבר.
כך, למשל, ניתן לקבוע כי דמי השכירות ישולמו מראש ולא בדיעבד, כדי שבעלי הדירות לא יידרשו לממן מכיסם את התחייבויותיהם למשכיר ולהמתין להחזר מהיזם.
נושא נוסף הוא תקופות החפיפה בין הפינוי לבין הכניסה לדירה החלופית, ובין סיום הבנייה לבין החזרה לדירה החדשה. בפועל, חוזה השכירות אינו מתחיל ומסתיים בהכרח בדיוק ביום שבו נמסרים המפתחות.
באחד ההסכמים שקידמנו לאחרונה דאגנו להסדרת תקופת חפיפה של עד 60 ימים במצטבר, בכפוף להצגת אסמכתאות, ולמימון הובלה נוספת במקרה שבו בעל דירה נדרש להחליף את מקום מגוריו במהלך תקופת הבנייה.
גם מימון שירותי תיווך וסיוע באיתור דירה חלופית הם נושאים שראוי להסדיר במסגרת המשא ומתן, בהתאם למאפייני הפרויקט ולצורכי בעלי הדירות.
סוגיה חשובה נוספת היא הזכאות לדמי שכירות גם כאשר בעל הדירה אינו שוכר דירה חלופית בפועל. יש בעלי דירות שמעדיפים לעבור להתגורר אצל בני משפחה או למצוא פתרון מגורים אחר. לכן, חשוב לקבוע במפורש בהסכם כי חובת היזם לשלם דמי שכירות אינה מותנית בשכירת דירה בפועל, כך שהיזם לא ייהנה מחיסכון על חשבון בעל הדירה שבחר בפתרון מגורים אחר.
לצד כל אלה יש להבטיח את רציפות התשלומים באמצעות בטוחות מתאימות, לרבות ערבות שכירות, ולוודא שהיקף הבטוחות תואם את התחייבויות היזם ואת מנגנוני העדכון שנקבעו בהסכם.
אלה אולי נראים פרטים קטנים בשלב החתימה, אבל עבור משפחה שנדרשת לפנות את ביתה ולהתגורר בשכירות במשך מספר שנים, מדובר בהגנות בעלות משמעות כלכלית ומעשית של ממש.
ההסכם כבר נחתם. האם אפשר לשנות את דמי השכירות?
זו השאלה המורכבת יותר.
בפרויקטים רבים ההסכם נחתם לפני שנים, ובעלי הדירות מגלים את הבעיה רק לקראת הפינוי. בשלב הזה מרחב המשא ומתן מצומצם יותר, והיזם עשוי לטעון כי התחייבויותיו כבר נקבעו בהסכם ואין מקום לשנותן.
הצעד הראשון הוא לבחון היטב את נוסח ההסכם כולו. לעיתים קיימים מנגנוני הצמדה, שמאות או עדכון שניתן להפעילם, גם אם בעלי הדירות אינם מודעים להם. במקרים מסוימים עשויות להיות רלוונטיות גם הוראות כלליות בהסכם או הגדרות של דמי שכירות לדירה דומה, והכול בהתאם ללשון ההסכם ולנסיבותיו.
בשלב הבא, חשוב להציג נתונים ולא להסתפק בתחושה שמחירי השכירות עלו. חוות דעת שמאית עדכנית, נתוני עסקאות שכירות והצעות ממשיות לדירות דומות באזור יכולים לסייע לבסס את הפער שבין הסכום החוזי למחירי השוק.
מניסיוני, נכון לפעול בצורה משותפת ומסודרת באמצעות נציגות בעלי הדירות ועורך הדין המלווה את הפרויקט, ולא באמצעות פניות נפרדות של כל בעל דירה. ככל שההסכם אינו כולל מנגנון עדכון מספק, ניתן לפנות ליזם מבעוד מועד, להציג את הנתונים ולבחון אפשרות להסכמה על התאמת דמי השכירות. לעיתים ניתן להגיע להבנות במסגרת ההיערכות לפינוי והשלמת הליווי הבנקאי.
עם זאת, חשוב להבהיר כי לא בכל מקרה שבו מחירי השכירות עלו קיימת זכות משפטית אוטומטית לחייב את היזם בתוספת תשלום מעבר לקבוע בהסכם.
ייתכנו טענות משפטיות הנוגעות לפרשנות ההסכם, לתכלית התחייבות היזם ולחובת תום הלב בקיום חוזה, אולם יש לבחון אותן בהתאם לנסיבות המקרה, ואין ודאות שיתקבלו.
באותה מידה, בעלי דירות אינם צריכים להניח כי מחלוקת על גובה דמי השכירות מקנה להם זכות לסרב לפינוי. סירוב לפנות בניגוד להתחייבויות החוזיות עלול לחשוף אותם לטענות להפרת הסכם ולסעדים משפטיים.
לכן, חשוב לטפל בסוגיה מוקדם ככל האפשר, באמצעות הידברות מקצועית ובמידת הצורך באמצעות הכלים המשפטיים המתאימים.
לא בכל פרויקט אפשר לקבל את כל ההגנות
חשוב לי להדגיש נקודה נוספת: לא בכל פרויקט ניתן לקבל את מלוא מנגנוני ההגנה שתוארו, ולא כל דרישה, מוצדקת ככל שתהיה, ניתנת ליישום בכל עסקת התחדשות עירונית.
לכל מתחם מאפיינים משלו: מיקום הקרקע, היקף זכויות הבנייה, המגבלות התכנוניות, מספר יחידות הדיור, תנאי השוק וההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. כל אלה משפיעים על היכולת לדרוש ולקבל התחייבויות נוספות מהיזם.
כאן בדיוק באה לידי ביטוי החשיבות של צוות יועצים מנוסה, שמכיר את תחום ההתחדשות העירונית ויודע לבחון את מאפייני הקרקע, את האפשרויות התכנוניות והכלכליות ואת המגבלות הקיימות במתחם הספציפי.
תפקידם של היועצים אינו רק לדעת מה לדרוש, אלא גם להבין מה ניתן לקבל, על מה נכון להתעקש ואילו מנגנונים חשוב במיוחד להבטיח. לעיתים נכון יהיה להתעקש על מנגנון שמאות ועדכון שנתי, ובמקרים אחרים יידרש פתרון מאוזן אחר, שיענה על צורכי בעלי הדירות מבלי להעמיס על הפרויקט התחייבויות שאינן תואמות את יכולותיו הכלכליות.
ייצוג נכון של בעלי דירות אינו נמדד במספר הדרישות שהועלו במשא ומתן, אלא באיכות ההגנות שהושגו וביכולת לממש אותן בפועל. הסכם טוב אינו בהכרח ההסכם שמבטיח הכי הרבה על הנייר, אלא זה שמעניק לבעלי הדירות את ההגנות הטובות ביותר שניתן גם ליישם.
בסופו של דבר, בעסקת פינוי-בינוי בעלי הדירות מוסרים ליזם את הנכס המשמעותי ביותר שבבעלותם, נדרשים לעזוב את סביבת המגורים המוכרת ולעבור לתקופת ביניים ממושכת של אי-ודאות.
בתקופה הזו, תשלום דמי השכירות אינו הטבה שולית. הוא אחד המרכיבים המרכזיים שמאפשרים לבעלי הדירות לעבור את התהליך מבלי להידרש לממן מכיסם את הוצאות המגורים שנוצרו כתוצאה מהפרויקט.
הדבר נכון במיוחד למשפחות עם ילדים המבקשות להישאר סמוך למסגרות החינוך, לבעלי דירות מבוגרים התלויים בסביבת המגורים המוכרת ולמי שמתקשים למצוא פתרון חלופי מתאים.
לכן, עוד לפני החתימה על ההסכם, חשוב לבחון לא רק מה יהיה גובה דמי השכירות ביום הפינוי, אלא כיצד הם ייקבעו, מתי ישולמו, איך יעודכנו לאורך השנים ואילו בטוחות יבטיחו את תשלומם.
המבחן האמיתי של סעיף השכירות אינו הסכום שנכתב בהסכם ביום החתימה, אלא היכולת של בעל הדירה לשכור דירה מתאימה ביום שבו הוא נדרש למסור את המפתחות ליזם, ולהמשיך להתגורר בה לאורך תקופת הבנייה.
הסכם פינוי-בינוי טוב אינו צריך רק להבטיח את הדירה החדשה שבסוף הדרך. הוא חייב לדאוג גם לאופן שבו בעלי הדירות יחיו בשנים שבדרך אליה.
כותב הטור: עו"ד רועי אלקלעי, שותף מנהל במשרד תוסייה כהן אלקלעי עורכי דין, המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית
