אני דור שלישי בענף הבנייה. גדלתי בבית שבו נדל״ן לא היה מצגת, הדמיה או הבטחה לעוד 10 שנים. נדל״ן היה לקום בבוקר, להגיע לאתר, לפתור בעיות ובסוף למסור מפתח. אולי בגלל זה אני מסתכל קצת אחרת על התקופה הנוכחית.
עברנו שנים לא פשוטות. מלחמה, ריבית גבוהה, עלויות מימון, מחסור בעובדים, התייקרות הבנייה וחוסר ודאות השפיעו על שוק הדירות ועל הביטחון של הרוכשים. אנשים המתינו לירידת הריבית והמחירים או לכך שהמצב יתייצב.
אלא שבנדל״ן קשה לזהות בזמן אמת את הרגע המושלם. כשהכול ברור והציבור כבר משוכנע שכדאי לקנות, גם המחירים ותנאי העסקה עשויים לשקף את הביטחון שחזר לשוק. דווקא בתקופות של חוסר ודאות צריך לבחון את הנתונים, המיקום, התכנון ומה שמתרחש בשטח – ולא להסתפק בכותרות.
הרוכש של היום מחושב יותר. הוא בודק את ההחזר החודשי, את תנאי המימון ואת העלות האמיתית של הדירה. ברמות המחירים הנוכחיות, יכולת הקנייה של הציבור נשחקה ואי אפשר להתעלם מכך.
לכן בשנים הקרובות נראה, להערכתי, עניין גובר במקומות שבהם עדיין קיים פער בין המחיר הנוכחי לבין פוטנציאל ההתפתחות.
לזהות מקום לפני שכולם מזהים אותו
חיפה והצפון הם דוגמה טובה לכך. כשהתחלנו להאמין בהתחדשות העירונית בחיפה לפני שנים, היו מי שחשבו שזה מוקדם מדי. אבל יזמות אינה לזהות מקום לאחר שכולם כבר גילו אותו, אלא לבחון עיר, שכונה או רחוב ולהבין לאן הם יכולים להגיע בעוד 10 או 20 שנה.
כשהמחירים במרכז הגיעו לרמות גבוהות מאוד, אזורים שבהם ניתן עדיין לרכוש דירה במחיר נמוך יותר מקבלים משמעות חדשה. התחדשות עירונית, שיפור בתשתיות, מסחר, תחבורה ופיתוח עירוני עשויים לחזק את איכות החיים ואת פוטנציאל האזור לאורך זמן.
אבל לא מספיק לזהות מקום ולהכריז על פרויקט. בשנים האחרונות נוצר בענף פער גדול מדי בין מספר הפרויקטים שמדברים עליהם לבין מספר הפרויקטים שמגיעים לביצוע. אני לא מאמין בצבירת פרויקטים על המדף כדי להציג מספרים. מבחינתי, השאלה החשובה היא פשוטה: האם אפשר לבנות את הפרויקט הזה?
האם התכנון הגיוני? האם הכלכלה שלו עובדת? האם התמורות לבעלי הדירות מציאותיות? האם הרשות המקומית מעוניינת בקידומו? האם ניתן לקבל היתר? והאם בסוף, אחרי כל הכנסים, החתימות והמצגות, אפשר לעלות לשטח ולבנות?
זו צריכה להיות נקודת המוצא של ההתחדשות העירונית בישראל.
לא תחרות על הבטחות
בעלי הדירות אינם מספרים בטבלת אקסל. עבור רובם, הדירה היא הנכס הכלכלי החשוב ביותר שבבעלותם, ולעיתים הבית שבו חיו במשך עשרות שנים. כשיזם מבטיח הבטחה שאינו יכול לקיים, הוא אינו פוגע רק בפרויקט שלו, אלא באמון בענף כולו.
אנחנו זקוקים לפחות תחרות על השאלה מי מבטיח עוד מטרים, ויותר תחרות על היכולת לתכנן, לקבל היתר, להשיג מימון, לבנות ולמסור דירות באחריות.
יזם צריך לבחון כבר בתחילת הדרך אם ההצעה לבעלי הדירות עומדת במבחן התכנון והכלכליות. הבטחה נדיבה שאינה ניתנת למימוש אינה הישג. היא עלולה לעכב את המתחם במשך שנים ולהשאיר את בעלי הדירות בבניינים ישנים ללא ודאות.
יכולת ביצוע אינה נמדדת רק באתר הבנייה. היא מתחילה בבחירת הפרויקטים, בהצגת תמורות מציאותיות, בניהול תכנון נכון וביצירת שיתוף פעולה עם בעלי הדירות, הרשות המקומית והגורמים המממנים.
גם לרשויות דרושים כלים
גם למדינה ולרשויות המקומיות יש תפקיד מרכזי בהפיכת תוכניות לבנייה. ראש עיר שמעוניין בהתחדשות יכול לשנות עיר שלמה. רשות שמבינה שבנייה חדשה מביאה איתה לא רק דירות, אלא גם מסחר, תעסוקה, תשתיות, מרחב ציבורי ומיגון, יכולה להוביל שינוי משמעותי.
עם זאת, אי אפשר לבקש מראשי ערים להוציא אלפי היתרים ולהשאיר את הרשויות לבדן עם העלויות של בתי הספר, הכבישים, הגנים והתשתיות. המדינה צריכה ליצור מנגנון שבו לרשות המקומית יש יכולת ותמריץ לגדול ולהתחדש.
גם יזם מנוסה ופרויקט כלכלי אינם יכולים להתקדם ללא מדיניות תכנונית ברורה, רשות שרוצה לקדם בנייה ותשתיות המסוגלות לתמוך בתוספת האוכלוסייה.
אני אופטימי, לא משום שהדרך פשוטה. מי שבונה בישראל יודע כמה קשה להגיע מהרעיון הראשון ועד למסירת המפתח. אני אופטימי מפני שזה בדיוק תפקידו של היזם: לזהות הזדמנות במקום שבו אחרים רואים קושי, לקחת סיכון מחושב ובעיקר לדעת שהמבחן האמיתי אינו כמה פרויקטים הכריז עליהם – אלא כמה בתים באמת בנה.
שוק הנדל״ן אינו זקוק לעוד חלומות על הנייר, הוא זקוק לפחות הבטחות וליותר מפתחות.
הכותב הוא אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי
