כשמדברים על משבר הדיור בישראל ועל הצורך להגדיל את היצע הדירות, הדיון מתמקד בדרך כלל באותם פתרונות: הפשרת קרקעות, הקמת שכונות חדשות והרחבת הערים. אבל חלק מהפתרון עשוי להימצא דווקא בקרקעות שכבר קיימות בתוך הערים – ולעיתים אינן מנוצלות באופן מלא.
אלה הן "הקרקעות החומות" – שטחים המיועדים בתוכניות למבנים ולמוסדות ציבור. גני ילדים, בתי ספר, מתנ"סים, ספריות, מרכזי תרבות, מרפאות, מוסדות רווחה, בתי כנסת ומבני ציבור נוספים. אין ספק שהשימושים האלה חיוניים לכל עיר ולכל שכונה. השאלה שצריך לשאול היא האם בכל מקום ההקצאה שנקבעה בעבר עדיין תואמת את הצרכים של היום ושל השנים הבאות.
בחלק מהמקרים קיימות עתודות ציבוריות שאינן ממומשות במשך שנים. במקרים אחרים ניתן לספק את אותו שירות ציבורי על שטח קטן יותר, באמצעות בנייה יעילה ורב-קומתית או ריכוז כמה שימושים ציבוריים במתחם אחד. במקום להקצות מגרש גדול למבנה נמוך אחד, אפשר במקומות המתאימים לשלב באותו מתחם גן ילדים, מרכז קהילתי, מרפאה, ספרייה או פעילות לנוער.
כך ניתן להשיג שתי מטרות במקביל: לשמור על השירותים הציבוריים ואף לייעל אותם, ובמקביל לבחון האם ניתן להפנות חלק מהקרקע או מזכויות הבנייה לשימושים נוספים, ובהם מגורים.
לא לקחת מהציבור – לתכנן מחדש
חשוב להבהיר: הפתרון אינו לקחת קרקעות שמיועדות לבתי ספר או לגנים ולהפוך אותן באופן אוטומטי למגדלי מגורים. שינוי כזה עלול לפגוע בתושבים אם הוא נעשה ללא בדיקה מקצועית ובלי להביא בחשבון את התפתחות העיר.
לפני כל שינוי ייעוד צריך לבחון את גידול האוכלוסייה הצפוי, את פריסת מוסדות הציבור הקיימים, את צורכי החינוך והרווחה, את הנגישות, השטחים הפתוחים והתשתיות. קרקע שאינה נדרשת היום יכולה להיות חיונית בעוד עשור, ולכן המבחן אינו רק מה קורה במגרש ברגע זה, אלא מה תהיה הדרישה הציבורית בעתיד.
אבל גם הקצה השני אינו נכון. אין היגיון להשאיר קרקע עירונית יקרה ללא שימוש במשך שנים רק מפני שבעבר נקבע לה ייעוד מסוים, אם בדיקה עדכנית מלמדת שאין צורך ציבורי במלוא השטח. תכנון עירוני צריך לדעת להשתנות יחד עם העיר.
הפוטנציאל משמעותי במיוחד במרכזי ערים, בשכונות ותיקות ובאזורים הסמוכים לתחבורה ציבורית. אלה בדיוק המקומות שבהם כבר קיימים כבישים, מוסדות חינוך, מסחר, מקומות עבודה ושירותים. במקום להמשיך להרחיב ערים לשטחים חדשים ולהקים שכונות מנותקות, ניתן במקרים המתאימים להוסיף מגורים בתוך המרקם העירוני הקיים.
מכפר סבא אפשר ללמוד
בקבוצת ברדוגו אנחנו רואים בפרויקט JOY בכפר סבא דוגמה ליכולת להפוך חשיבה תכנונית למציאות. הפרויקט, שנמצא בשלבי בנייה מתקדמים, כולל מאות יחידות דיור המיועדות לסטודנטים וקודם בשיתוף פעולה עם הרשות המקומית ועם מוסד מוכר שהחזיק בקרקע.
המהלך ממחיש את האפשרות לזהות קרקע בעלת ייעוד ציבורי, לבחון מחדש את צורכי הקהילה והעיר ולקדם פתרון תכנוני שמאפשר שימוש יעיל יותר בקרקע ומתן מענה לצורך בדיור. ברור שלא כל קרקע חומה מתאימה למהלך כזה. גם כאשר היא מתאימה, לא ניתן פשוט להתחיל לבנות עליה דירות. הקמת מגורים מחייבת שינוי ייעוד או קידום תוכנית חדשה באמצעות מוסדות התכנון, על כל הליכי הבחינה, הפרסום וההתנגדויות הנדרשים.
להתחיל במיפוי
הצעד הראשון שצריך לעשות הוא פשוט יחסית: לדעת מה יש לנו. הרשויות המקומיות, עמותות ומלכ"רים המחזיקים בקרקעות כאלה צריכים לבצע מיפוי עדכני של הקרקעות החומות: אילו מהן מפותחות ומנוצלות במלואן, אילו נמצאות בתת-ניצול, אילו מיועדות לצורכי ציבור אך טרם פותחו, ומהו הצורך האמיתי בכל שטח כיום ובעתיד.
לאחר מכן אפשר לבנות תוכנית עבודה. במקומות מסוימים הפתרון יהיה מיצוי טוב יותר של זכויות הבנייה במבנה הציבור הקיים. באחרים ניתן יהיה לאחד כמה שימושים ציבוריים. ורק כאשר הבדיקה המקצועית מלמדת שאין צורך ציבורי מלא בקרקע, יש מקום לבחון שינוי ייעוד של חלק ממנה למגורים, למסחר שכונתי או לשימושים מעורבים.
גם המדינה ומוסדות התכנון צריכים להיכנס לתמונה. נדרשת מדיניות שתעודד רשויות לבצע בדיקות פרוגרמטיות עדכניות, תאפשר לקדם במהירות תוכניות במתחמים המתאימים ותייצר ודאות ביחס למימון מוסדות הציבור. הגדלת היצע הדיור אינה יכולה להיעשות בנפרד מתכנון החינוך, הבריאות, התחבורה והשירותים הקהילתיים.
ישראל לא יכולה להרשות לעצמה להתייחס לקרקע עירונית כמשאב בלתי מוגבל. לפני שאנחנו ממשיכים לחפש רק את השכונה החדשה הבאה, צריך לבדוק טוב יותר את הקרקעות שכבר נמצאות בתוך הערים.
במקומות שבהם קרקע ציבורית אינה מנוצלת או נמצאת בתת־ניצול, צריך לבחון את הצורך האמיתי בה ואת האפשרות לתכנן אותה מחדש. אם נעשה זאת באופן אחראי, אפשר יהיה לשמור על מוסדות הציבור שהתושבים צריכים ובמקביל לפתוח פתח לאלפי דירות חדשות.
הכותב הוא עו"ד רונאל אלקיים, סמנכ"ל קבוצת ברדוגו
