במשך שנים דיברנו על התחדשות עירונית במונחים של נדל"ן: כמה דירות יתווספו, מה תהיה התמורה לבעלי הדירות, כמה קומות יאושרו ומה תהיה הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. המציאות הישראלית מחייבת אותנו לדבר עליה אחרת. התחדשות עירונית היא קודם כול ביטחון, חוסן עירוני ויכולת של המדינה להגן על אזרחיה.
המלחמות האחרונות המחישו בצורה הכואבת ביותר את הפער בין בניין חדש וממוגן לבין בניין ישן שנבנה לפני עשרות שנים. כאשר חלק גדול מהאוכלוסייה עדיין מתגורר במבנים ללא מיגון תקני, כל שנה שבה פרויקט נשאר תקוע בתכנון אינה עוד רק בעיה נדל"נית, היא בעיה לאומית.
לעבור מתכנון אינסופי לביצוע
לצד הצורך הדחוף בבנייה, הבעיה הגדולה ביותר של הענף נותרה חוסר הוודאות. תהליכי התחדשות עירונית נמשכים שנים ארוכות. בעלי דירות חותמים ואינם יודעים מתי יפונו, יזמים משקיעים מיליוני שקלים עוד לפני שקיימת ודאות תכנונית, והרשויות מתמודדות עם עומס, צורכי תשתית ודרישות המשתנות לאורך הדרך.
כדי שההתחדשות העירונית תהפוך למנוע הלאומי שהיא יכולה להיות, עלינו לעבור מתרבות של תכנון אינסופי לתרבות של ביצוע. נדרשים לוחות זמנים ברורים לתכנון ולרישוי, צמצום הפערים בין מדיניות הממשלה למדיניות הרשויות המקומיות ויציבות בדרישות החלות על הפרויקט.
ודאות אינה מתנה ליזמים. היא אינטרס של בעלי הדירות ושל המדינה. מאחורי כל תוכנית יש משפחות שממתינות במשך שנים לדירה בטוחה וממוגנת.
הצורך הזה מתחדד במיוחד כאשר בניין נפגע. אי אפשר לצפות מעשרות בעלי דירות להפוך בן לילה למנהלי פרויקט ולהתמודד לבדם עם התכנון, הרשויות, בעלי המקצוע והמימון. במקרים כאלה נדרש גורם מקצועי שירכז את הדיירים ויוביל את התהליך במהירות, בשקיפות ובאחריות. אותו עיקרון צריך להנחות גם את ההתחדשות בשגרה.
התחדשות עירונית היא קודם כול אמון
פרויקט טוב אינו רק פרויקט שבסופו עומד בניין חדש. הוא פרויקט שבו בעלי הדירות יודעים בכל שלב היכן הדברים עומדים, מהו הצעד הבא ומי אחראי עליו.
זה אולי החלק שפחות רואים בהדמיות של מגדלים חדשים, אבל הוא נמצא בלב ההתחדשות העירונית: אמון.
בעל הדירה מוסר ליזם את הנכס החשוב ביותר שלו, ולעיתים את הבית שבו חי במשך 30 או 40 שנה. לכן אי אפשר לנהל התחדשות עירונית רק באמצעות אקסלים, מכפילים ותוכניות בניין עיר. צריך לדעת לנהל גם תהליך אנושי ארוך ומורכב.
המשמעות היא תקשורת רציפה, הצגת מידע ברור, תיאום ציפיות ומענה גם ברגעים שבהם התהליך מתעכב או משתנה. אמון אינו תוספת לפרויקט, אלא תנאי ליכולת לקדם אותו.
לא רק לבנות יותר, אלא לבנות חכם יותר
אם ההתחדשות העירונית היא תשתית לאומית, גם אופן הביצוע שלה צריך להשתנות. הגיע הזמן לחשוב לא רק במונחים של פינוי ובינוי, אלא גם על פירוק חכם, מחזור ושימוש חוזר בחומרי גלם. המבנים שנהרסים מכילים משאבים שניתן להשיב למעגל הבנייה, להפחית את כמויות הפסולת ולצמצם את העלויות הסביבתיות. זו התפיסה שעל הענף לאמץ בשנים הקרובות: לא רק לבנות יותר, אלא לבנות חכם יותר.
ישראל צפופה, האוכלוסייה גדלה והקרקע במרכזי הערים מוגבלת. לכן התחדשות עירונית אינה עוד מסלול בתוך שוק הנדל"ן. היא אחד הכלים המרכזיים של המדינה להוספת דיור, למיגון האוכלוסייה, לשדרוג תשתיות, לחיזוק שכונות ותיקות וליצירת מרחב עירוני בטוח וטוב יותר.
האתגר כבר ברור. כעת נדרשת החלטה: להפוך את ההתחדשות העירונית מתהליך ארוך ומסורבל למדיניות לאומית של ביצוע.
הכותבת היא חגית וולף, מנכ"לית קן התור התחדשות עירונית
