שוק המשכנתאות בישראל משתנה. הבנקים מעמידים כיום כ-95% מהמשכנתאות, אך לצדם פועלות חברות אשראי חוץ-בנקאיות, וחברות ביטוח מרחיבות את פעילותן בתחום או נערכות להיכנס אליו. התחרות הזאת עשויה לפתוח אפשרויות בפני לווים שהבנק מתקשה להציע להם מימון בהיקף או במבנה הדרוש להם. עבור חלקם, האפשרות לקבל הלוואה נוספת כנגד נכס קיים או לפרוס את התשלומים בדרך אחרת יכולה לסייע בהשלמת עסקה.
השינוי בחישוב יחס ההחזר בבנקים, שייכנס לתוקף ב-1 באוקטובר, עשוי להגדיל את מספר הלווים שיבחנו הצעות מחברות ביטוח ומחברות אשראי חוץ-בנקאיות. כאשר לקוח יבקש הלוואה נוספת המובטחת באותו נכס, הבנק יידרש להביא בחשבון גם החזרים על הלוואות קודמות המובטחות בו, בהתאם לתנאי ההוראה. כך, בעל דירה שכבר משלם על הלוואה כנגד הנכס עשוי לגלות שהסכום שהבנק יכול להעמיד לו קטן מכפי שציפה.
הצורך במימון נוסף בולט, למשל, אצל רוכשי דירות בעסקאות שבהן חלק גדול מהתמורה נדחה למועד המסירה. מי ששילם מקדמה ומתקרב למועד שבו עליו להשלים את יתרת התשלום חייב לוודא שהמימון שיוכל לקבל אכן יספיק להשלמת העסקה. פנייה לחברת ביטוח או לחברת אשראי חוץ-בנקאית עשויה לסייע, אך מחייבת בדיקה של תנאי ההלוואה ושל כלל ההתחייבויות שהרוכש כבר נטל על עצמו.
ההחזר הראשון אינו כל הסיפור
חברות ביטוח וחברות אשראי חוץ-בנקאיות עשויות להציע מבני מימון שונים מאלה שמציעים הבנקים. חלק מהגופים מציעים, בתנאים מסוימים, שיעורי מימון גבוהים יותר או מבני החזר הכוללים פריסה ארוכה ודחייה של חלק מתשלומי הקרן. הגמישות עשויה לתת מענה לצורך אמיתי, אך יש לבחון גם את ההתחייבות שהיא יוצרת: פריסה ארוכה עשויה להגדיל את עלות הריבית הכוללת, ודחיית קרן עשויה להביא לעלייה בהחזר החודשי בתום תקופת הדחייה. לכן יש לבדוק כיצד ייראו התשלומים בהמשך הדרך, ולא להסתפק בסכום שישולם בחודשים הראשונים.
הבדיקה חשובה במיוחד בהלוואה בדרגה שנייה, הניתנת כנגד נכס שכבר משועבד להבטחת הלוואה אחרת. בין שההצעה מגיעה מחברת ביטוח ובין שהיא מגיעה מחברת אשראי חוץ-בנקאית, לפני החתימה צריך להבין כיצד משתלבות שתי ההתחייבויות: מהו סכום ההחזר הכולל, מתי מסתיימת כל הלוואה ומה יידרש מהלווה אם הכנסותיו או הוצאותיו ישתנו. האפשרות לקבל את המימון אינה מבטיחה כשלעצמה שניתן יהיה לעמוד בו לאורך זמן.
לקרוא את העסקה כולה לפני החתימה
לצד הבדיקה הכלכלית נדרשת גם בדיקה משפטית ומסחרית של מסמכי המימון, הן בהצעה של חברת ביטוח והן בהצעה של חברת אשראי חוץ-בנקאית. על הלווה להבין מה התחייב לשלם, באילו מועדים, אילו בטוחות הוא מעמיד ומהן המשמעויות של אי-עמידה בתנאי ההסכם. ככל שמבנה המימון מורכב יותר וככל שמעורבות בו הלוואות נוספות, כך חשוב יותר לוודא שהתנאים ברורים ללווה ושההסכם מגן על האינטרסים שלו.
פעילותן של חברות הביטוח ושל חברות האשראי החוץ-בנקאיות יכולה להגביר את התחרות ולהרחיב את אפשרויות המימון. כדי שהאפשרויות האלה ישרתו את הרוכש, צריך לבחון כל הצעה לגופה: את סכום ההלוואה, את לוח התשלומים, את העלות הכוללת ואת ההתחייבויות המשפטיות. החלטה טובה אינה מסתיימת בקבלת אישור למימון; היא מאפשרת ללווה להבין על מה הוא חותם וכיצד יעמוד בכך גם בהמשך.
הכותב הוא עו"ד שי בוטבול, שותף ומייסד משרד עורכי הדין BGR
