יש משהו כמעט פרדוקסלי במה שקורה היום בירושלים. העיר שהייתה במשך שנים מורכבת מאוד להתחדשות עירונית, הופכת לאחת הערים הפעילות בישראל בתחום. מגדלים מתוכננים לאורך צירי הרכבת הקלה, שכונות ותיקות נכנסות לפינוי-בינוי, ומספר יחידות הדיור המקודמות במסגרת התחדשות עירונית כבר אינו שולי.
זה שינוי מבורך. אבל דווקא עכשיו, כשהמספרים גדלים והכותרות הופכות חגיגיות יותר, צריך לשאול שאלה פחות נוחה: כמה מהתוכניות האלה באמת יגיעו לבנייה?
מניסיוני, זה המבחן האמיתי של ההתחדשות העירונית בירושלים בשנים הקרובות. קל לספור יחידות דיור בתוכנית. הרבה יותר קשה להביא מאות משפחות מרגע ההתארגנות הראשון ועד לרגע שבו הן חוזרות לדירה חדשה.
בירושלים הקושי גדול במיוחד. זו עיר של שכונות שונות מאוד זו מזו, אוכלוסיות מגוונות, טופוגרפיה מורכבת, בניינים בני עשרות שנים ומרקמים עירוניים שלא תוכננו לקלוט מגדלים של מאות דירות. אי אפשר לקחת מודל שעבד בעיר אחרת, להעתיק אותו לירושלים ולצפות שאותה נוסחה תעבוד.
התחדשות בקריית היובל אינה זהה להתחדשות בקטמונים. תלפיות אינה גילה, וגילה אינה ארמון הנציב. בכל שכונה יש קהילה אחרת, צרכים אחרים ואתגרים אחרים של תחבורה, חניה, מוסדות ציבור ותשתיות.
לכן בעיניי, השאלה החשובה איננה רק כמה גבוה אפשר לבנות, אלא איזו שכונה אנחנו משאירים אחרינו ביום שאחרי.
ממ"ד הוא כבר לא בונוס
השנתיים האחרונות שינו גם את השיחה עם בעלי הדירות.
פעם הפגישה הראשונה בפרויקט התחדשות עירונית התחילה כמעט תמיד בשאלות על גודל המרפסת, תוספת המטרים, החניה והמחסן.
היום אחת השאלות הראשונות היא הרבה יותר בסיסית: מתי יהיה לי ממ"ד?
המציאות הביטחונית הפכה את ההתחדשות העירונית מסוגיה כלכלית ותכנונית גם לסוגיה של ביטחון אישי. בירושלים יש עדיין אלפי משפחות שחיות בבניינים ותיקים שאינם מותאמים למציאות הביטחונית הנוכחית ולתקני הבנייה המודרניים.
בעיניי, זו אחת הסיבות שאסור לנו להשלים עם מצב שבו עשור חולף בין החתימה הראשונה לבין תחילת הבנייה.
בשבועות האחרונים ליווינו את בעלי הדירות במתחם האחלמה בשכונת גילה בהליך בחירת הדירות החדשות ובחתימה על מסמכי הליווי הבנקאי, בפרויקט שהחל את דרכו לפני פחות מארבע שנים. הפרויקט יצא לדרך שנים אחרי מתחמים אחרים בשכונה, ובכל זאת הגיע לפניהם אל סף הביצוע.
בעיניי, זו המחשה לכך שמשך הזמן אינו גזירת גורל. תכנון נכון כבר בתחילת הדרך, בדיקת היתכנות אמיתית, בחירה נכונה של יזם ועבודה רציפה ושקופה עם בעלי הדירות יכולים לחסוך שנים של עיכובים.
אבל כאן נמצאת גם המלכודת.
הרצון לקצר זמנים לא יכול להפוך לקיצור דרך.
בעלי דירות ששומעים שהפרויקט שלהם יכול "לרוץ מהר" עלולים לחתום לפני שהבינו את התכנון, לפני שנבדקה היכולת הכלכלית של היזם ולפני שנקבעו מנגנונים שיגנו עליהם לאורך השנים.
פרויקט שמתחיל מהר ונעצר אינו הצלחה. להפך. הוא עלול להשאיר משפחות במשך שנים בתוך בניין ישן, עם הבטחה שלא מתממשת.
המספרים לא מספרים את כל הסיפור
ירושלים נמצאת כיום בתקופה יוצאת דופן של בנייה והתחדשות. אלפי יחידות דיור כבר מקבלות היתרים ומתחמים גדולים מתקדמים בשכונות הוותיקות.
אבל אסור שההצלחה תימדד רק במספר יחידות הדיור שאושרו.
תוכנית מאושרת היא שלב חשוב. היתר הוא שלב חשוב עוד יותר. אבל משפחה לא גרה בתב"ע ולא במצגת. היא גרה בדירה.
לכן מבחינתי, מדד ההצלחה האמיתי של ירושלים צריך להיות מספר הפרויקטים שהצליחו לעבור את כל הדרך מתכנון לביצוע ולאכלוס.
וזה דורש שינוי מסוים גם באופן שבו הענף מסתכל על עצמו.
התחדשות עירונית היא קודם כול תהליך אנושי.
כשעשרות או מאות בעלי דירות נמצאים בתוך פרויקט אחד, לא כל מחלוקת היא בעיה משפטית ולא כל התנגדות היא "סרבנות". לפעמים אדם שמתנגד פשוט לא הבין מה עומד לקרות לבית שלו. לפעמים מדובר באדם מבוגר שחושש מהמעבר. לפעמים משפחה אינה יודעת כיצד תעמוד בעלויות העתידיות של דירה במגדל חדש.
במקרים האלה, מכתב מעורך דין הוא כמעט אף פעם לא הצעד הראשון הנכון.
צריך לדבר. צריך להסביר. וצריך לזכור שבצד השני של טבלת האקסל יש אנשים שמפקידים בידי הפרויקט את הנכס היקר ביותר שיש להם.
ירושלים עומדת בפני הזדמנות נדירה
לירושלים יש יתרון גדול דווקא עכשיו. מערכות התכנון כבר מבינות שהתחדשות עירונית איננה תוספת שולית לעיר, אלא אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים שלה.
במקום להמשיך להתרחב רק החוצה, אפשר לחדש שכונות קיימות, להוסיף דיור בסמוך לתשתיות תחבורה, לחזק רחובות מסחריים ולבנות מחדש בניינים שאינם מתאימים עוד למציאות של 2026.
אבל אם נסתפק במגדלים חדשים בלי תחבורה, בתי ספר, גנים, מדרכות ומרחב ציבורי, לא חידשנו עיר. רק החלפנו בניינים נמוכים בבניינים גבוהים.
ירושלים אינה צריכה להיות רק מרוץ אחרי מכפילים וקומות. היא צריכה התחדשות עירונית שמבינה עיר ומתכננת לא רק עבור הבניין החדש, אלא גם עבור החיים שסביבו.
כי בסופו של דבר, ההתחדשות העירונית של ירושלים לא תימדד במספר ההדמיות שנראה, אלא במספר המשפחות שיקבלו את המפתח לדירות החדשות, ובשטחים, בתשתיות ובמרחבים שיוקצו לטובת כלל הציבור במסגרת הפרויקטים.
כותב הטור: עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד תוסיה כהן אלקלעי
