השוק לא חזר להיות מה שהיה – וזה בדיוק סימן ההתאוששות

אחרי תקופה ארוכה שבה כמעט כל נתון בשוק הדיור פורש כסימן נוסף למשבר, הנתונים האחרונים מחייבים אותנו לבחון מחדש את התמונה. העלייה של 0.2% במדד מחירי הדירות ושל 0.5% במחירי הדירות החדשות עדיין אינה מבשרת על גל התייקרויות חדש, אבל היא עשויה להיות סימן ראשון לכך שהשוק מתחיל להתעורר.

מי שמחפש את שוק הנדל"ן של לפני כמה שנים – עם קונים שממהרים למשרדי המכירות מחשש שהמחיר יעלה למחרת – כנראה לא ימצא אותו. ההתאוששות שאנחנו רואים כיום שונה: היא זהירה, שקולה ובריאה יותר.

הביקוש לדירות בישראל לא נעלם. משפחות ממשיכות לגדול, זוגות צעירים עדיין רוצים בית ומשפרי דיור זקוקים לדירה שמתאימה לצורכיהם. בשנים האחרונות נוסף לכך צורך שהפך עבור רבים לבסיסי: מיגון וביטחון אישי.
מי שהשתנה הוא הרוכש. הרוכש של 2026 אינו מסתפק בסיסמה שלפיה "מחירי הדירות תמיד עולים". הוא מגיע מוכן יותר, בודק יותר ושואל הרבה יותר שאלות. הוא רוצה לדעת מי היזם, האם הפרויקט מתקדם, מתי יקבל את המפתח, מה יהיה גובה ההחזר החודשי ומה בדיוק הוא מקבל תמורת כספו. במילה אחת: הוא מחפש ודאות. זו בעיניי הנקודה החשובה ביותר להבנת ההתאוששות הנוכחית.

הדירות החדשות מתחילות להוביל

הנתון הבולט בפרסום האחרון הוא העלייה של 0.5% במחירי הדירות החדשות. גם בניכוי העסקאות במסגרת תוכניות ממשלתיות מסובסדות נרשמה עלייה של 0.4%. עדיין מוקדם להסיק מכך על שינוי מגמה, אבל זהו נתון שקשה להתעלם ממנו.

בשנה האחרונה ראינו רוכשים יושבים על הגדר. הם לא בהכרח ויתרו על רכישת דירה, אלא דחו את ההחלטה. הריבית, המלחמה, חוסר הוודאות והחשש להתחייב לעסקה גדולה גרמו למשקי בית רבים להמתין.

אלא שאי אפשר להמתין לנצח. בשלב מסוים הצורך המשפחתי גובר על הניסיון לתזמן את השוק. מי שחי בדירה קטנה מדי, מי שאין בביתו ממ"ד, מי שמשפחתו גדלה או מי שמתכנן כבר שנים לשפר דיור – חוזר בסופו של דבר לבחון אפשרויות.

לדירות החדשות יש בהקשר הזה כמה יתרונות: אפשרות למסלולי תשלום המתאימים לצורכי הרוכש, מועד אכלוס מוגדר, דירה חדשה וממוגנת, אחריות ומפרט ידוע מראש. בתקופה שבה מחיר הכסף גבוה, תנאי העסקה עשויים להיות חשובים לרוכש כמעט כמו מחיר הדירה.

לכן אי אפשר לבחון כיום עסקת נדל"ן רק לפי המחיר למ"ר. שני רוכשים יכולים לקנות דירה במחיר זהה, אך אם אחד נדרש לשלם את מרבית הסכום מיד והאחר מקבל פריסת תשלומים המאפשרת לו להיערך למימון, מדובר בשתי עסקאות שונות מבחינת משק הבית.

היד השנייה מספרת סיפור אחר

במקביל, שוק היד השנייה עדיין מתקשה. ברבעון השני נרשמה בו ירידה של 1.2%. הפער הזה אינו מקרי. מוכר פרטי יכול להתגמש במחיר, אך בדרך כלל אין לו אפשרות להציע לרוכש מעטפת של פתרונות תשלום. במקרים רבים הוא עצמו תלוי במכירת דירתו כדי להשלים את הרכישה הבאה, וכך נוצרת שרשרת שקשה יותר להניע.

ליזם, לעומת זאת, יש לעיתים יכולת לבנות עסקה המתאימה למציאות הכלכלית החדשה. זו אחת הסיבות האפשריות לכך ששוק הדירות החדשות מגיב מהר יותר כאשר הביקושים מתחילים לחזור.

המרכז יתאושש – אבל לא ביום אחד

מחוז המרכז עדיין נמנה עם נקודות החולשה הבולטות של השוק, וגם תל אביב טרם מחקה את הירידות שנרשמו בה לעומת השנה שעברה. אולם צריך להבחין בין הנתונים המתארים את התקופה שחלפה לבין השינויים שמתחילים להופיע כעת.

התאוששות כמעט לעולם אינה מתחילה בקפיצה דרמטית. היא מתחילה בשינוי קטן בהתנהגות: יותר שיחות, יותר ביקורים בפרויקטים ויותר משפחות שחוזרות לבדוק אפשרויות. בהדרגה, רוכשים גם מבינים שהמתנה נוספת אינה מבטיחה בהכרח עסקה טובה יותר.

למרכז הארץ נותרו אותם מנועי ביקוש ארוכי טווח: מוקדי תעסוקה, תחבורה, מוסדות חינוך, שירותים ומחסור בקרקע באזורי הביקוש. לכן ייתכן שהירידות האחרונות ייזכרו בעתיד לא כתחילתו של משבר ממושך, אלא כתקופת התאמה לאחר כמה שנים חריגות.

לא לחזור לשוק של פעם

ועדיין, מוקדם לפתוח שמפניות. העלייה האחרונה היא איתות – לא הוכחה. הריבית עדיין מכבידה, כוח הקנייה של משקי הבית נשחק, עלויות הבנייה גבוהות ואי הוודאות בישראל לא נעלמה. השוק עשוי להציג בחודשים הקרובים עליות לצד ירידות. אבל אולי השאלה החשובה אינה אם נחזור לשוק של 2021 או 2022. אני מקווה שלא.

שוק בריא אינו שוק שבו אנשים רוכשים דירה מתוך פחד שהמחיר יעלה בשבוע הבא. שוק בריא הוא שוק שבו אדם קונה משום שמצא דירה המתאימה לצרכיו, במחיר ובתנאי תשלום שבהם הוא מסוגל לעמוד, מיזם שהוא מאמין ביכולתו להשלים את הפרויקט וללוות אותו גם לאחר החתימה.

זו ההתאוששות שצריך לחפש: לא טירוף מחירים חדש, אלא חזרה הדרגתית של הביטחון לקבל החלטות.

הנתונים האחרונים עדיין אינם מוכיחים שהמגמה התהפכה. אבל אחרי תקופה ארוכה שבה השוק דיבר בעיקר בשפה של ירידות והמתנה, העלייה במחירי הדירות החדשות וההתעוררות שאנחנו מרגישים בקרב הרוכשים עשויות להיות סימן ראשון לכך שהקיפאון מתחיל להיסדק.

הרגע שבו הרוכשים מפסיקים לשאול רק "האם המחיר עוד ירד?" ומתחילים לשאול שוב "איזו דירה נכונה עבורי?" – הוא בדרך כלל הרגע שבו השוק מתחיל לחזור לחיים.

הכותב הוא גיל אשכנזי, סמנכ"ל השיווק והמכירות בקבוצת שבירו