עוד לפני שהמנופים נכנסים לפעולה והעבודות באתר הבנייה עולות קצב, הקבלן נדרש להקים למעשה מערכת תפעולית שלמה: משרדים למנהלי הפרויקט ולצוותי הפיקוח, אזורי שירות ורווחה, מחסנים, משרדי מכירות ובמקרים רבים גם פתרונות מגורים לעובדים.
בתקופה שבה עלויות הביצוע גבוהות, כוח האדם מצומצם וכל חריגה מלוחות הזמנים עלולה להתגלגל להוצאה משמעותית, גם השלב הזה הופך לחלק מהמשוואה הכלכלית של הפרויקט.
אחת המגמות בתחום היא מעבר מרכישה של מבנים זמניים למודל של השכרה וליסינג. במקום לרכוש מבנים בתחילת הפרויקט, לאחסן אותם לאחר סיומו, לשפץ, לשנע ולהתאים אותם שוב לפרויקט הבא, הקבלן מקבל את המבנים לפי הצורך ולמשך התקופה שבה הוא משתמש בהם.
"היחידה להשכרת מבנים ניידים", הפועלת בתחום, מציעה לקבלנים סל שירותים הכולל משרדי ניהול ופיקוח, משרדי מכירות, מחסנים, מבני שירות ורווחה ומתחמי מגורים לעובדים.
פחות הון שמרותק לתשתיות זמניות
ההיגיון הכלכלי מאחורי המודל פשוט יחסית: מבנה זמני הוא אמנם כלי הכרחי באתר, אבל הוא אינו חלק מהנכס שהקבלן מוכר בסוף הדרך.
רכישה של מספר מבנים לפרויקט יכולה לדרוש השקעה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים, ובחברות שמפעילות מספר אתרים במקביל הסכומים מצטברים. לכך נוספות הוצאות על אחסנה בין פרויקטים, תחזוקה, תיקונים, שינוע והצבה מחדש.
"אנחנו רואים יותר קבלנים שבוחנים לא רק כמה עולה המבנה ביום הרכישה, אלא כמה עולה להם להחזיק אותו לאורך כל מחזור החיים שלו", אומר גיל סגל, מנכ"ל היחידה להשכרת מבנים ניידים. "ברגע שהמבנה הופך משכבת השקעה קבועה לשירות, ניתן להתאים את הכמות והסוג בדיוק לצורכי הפרויקט".
המודל מאפשר גם גמישות במהלך העבודה. פרויקט עשוי להתחיל עם מספר מצומצם של משרדים, להתרחב ככל שהביצוע מתקדם ולאחר מכן לצמצם בהדרגה את המערך לקראת המסירה.
במקום להישאר עם אותו מלאי לאורך כל התקופה, ניתן להוסיף או להחזיר יחידות בהתאם לקצב העבודה.
אתר שצריך להתחיל לעבוד – ומהר
מרכיב נוסף הוא זמן ההקמה. בענף הבנייה, שבו לוחות הזמנים ממילא נמצאים תחת לחץ, עיכוב בהקמת המשרדים או התשתיות התפעוליות עלול להשפיע גם על תחילת העבודה בשטח.
לדברי היחידה, היא מחזיקה מלאי של כ-300 מבנים זמינים, כך שבחלק מהמקרים ניתן לספק מבנים לאתר בתוך ימים ספורים. כאשר נדרשת התאמה מורכבת יותר, החברה מדווחת על פרקי זמן של עד כ-21 יום.
בפרויקט מגורים גדול במרכז הארץ, למשל, נדרש להקים במהירות מערך שכלל עשרות יחידות תפעול ומגורים. לדברי החברה, השימוש במבנים מוכנים אפשר להקים את המתחם בתוך ימים ולמנוע עיכוב בתחילת הפעילות באתר.
"צריך להבין שהקבלן לא מחפש מבנה לשם המבנה", אומר משה פרידמן, מנהל המכירות של היחידה. "הוא רוצה שהאתר יתחיל לתפקד. אם צוות הניהול, המפקחים או העובדים לא יכולים לעבוד, כל הפרויקט מחכה. בפרויקטים גדולים, גם שבוע או שבועיים יכולים לקבל משמעות כלכלית גדולה".
ממשרד מנהל העבודה ועד מגורי העובדים
בשנים האחרונות התרחב גם סוג השירותים שנדרשים סביב אתר הבנייה.
לצד משרד מנהל העבודה והמפקחים, אתרים גדולים כוללים לעיתים חדרי ישיבות, משרדי מהנדסים, מתחמי רווחה, מלתחות, מטבחים, מחסנים ומשרדי מכירות. המשמעות היא שהמערך הזמני באתר הופך בעצמו למתחם קטן שדורש תכנון והתאמה.
אלא שמאז פרוץ המלחמה נוסף לאתגר הזה רכיב משמעותי נוסף: מגורי עובדים זרים.
המחסור בכוח אדם בענף הוביל להגעת עובדים רבים מחו"ל, ובמקביל נדרשים הקבלנים והתאגידים למצוא עבורם פתרונות מגורים זמינים ומתאימים. שכירת דירות במספר מוקדים מייצרת עלויות נוספות וגם צורך בהסעות יומיומיות אל אתרי הבנייה ומהם.
אחת החלופות היא הקמת מתחמי מגורים מודולריים באתר עצמו או בשטח שהוגדר לכך, בכפוף לדרישות החוק, התכנון והרשות המקומית.
"נושא המגורים הפך מחלק שולי יחסית לסוגיה תפעולית של ממש", אומר פרידמן. "אם העובדים נמצאים רחוק מהאתר, הקבלן משלם לא רק על שכר הדירה אלא גם על הסעות, זמן נסיעה והתעסקות שוטפת. כאשר ניתן לייצר מתחם מסודר בקרבת הפרויקט, התפעול כולו הופך פשוט יותר".
שירות במקום התעסקות
בסופו של דבר, הערך שמודל כזה מבקש לייצר עבור הקבלן אינו נוגע רק למבנה עצמו, אלא להפחתת ההתעסקות סביבו.
הקבלן מקבל פתרון לתקופה מוגדרת, יכול להגדיל או לצמצם אותו לפי קצב הפרויקט, ואינו צריך למצוא שימוש למבנים לאחר שהעבודות מסתיימות.
עבור חברות שמפעילות מספר אתרים במקביל, היתרון עשוי להיות משמעותי במיוחד: פחות הון שמושקע בציוד שאינו בליבת הפרויקט, פחות לוגיסטיקה בין אתרים ויכולת להגיב במהירות לפתיחת פרויקט חדש.
"אנחנו מסתכלים על מה שקורה מסביב לבנייה עצמה", מסכם סגל. "בסוף, קבלן רוצה לרכז את הזמן והמשאבים שלו בביצוע. אם אפשר להוריד ממנו חלק מהלוגיסטיקה שמסביב, לקצר את זמן ההתארגנות ולהתאים את העלויות לאורך חיי הפרויקט – שם נמצא הערך מבחינתו".
בחברה בוחנים כיום להרחיב את השימוש במבנים המודולריים גם לתחומים נוספים, ובהם פתרונות דיור. אבל מבחינת ענף הבנייה, השינוי כבר מתרחש בשטח: המבנה הזמני של פעם הופך בהדרגה משורה של ציוד שהקבלן צריך לרכוש ולנהל, לשירות תפעולי שמלווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
"בסוף, קבלן רוצה לרכז את הזמן והמשאבים שלו בביצוע. אם אפשר להוריד ממנו חלק מהלוגיסטיקה שמסביב, לקצר את זמן ההתארגנות ולהתאים את העלויות לאורך חיי הפרויקט – שם נמצא הערך מבחינתו"
