הפחתת הריבית של בנק ישראל בפעם השנייה ברציפות, בשיעור של 0.25%, התקבלה בענף הנדל"ן בתחושת הקלה מסוימת. ההסכם שנחתם לאחרונה מול ממשלת לבנון הפחית את פרמיית הסיכון וסייע לסלול את הדרך להקלה מוניטרית, אבל כאשר מלאי הדירות הלא מכורות נמצא ברמות גבוהות ומנגד זוגות צעירים רבים עדיין מתקשים להגיע לדירה, הפחתת הריבית לבדה רחוקה מלפתור את הבעיה.
במובן הזה, הורדת הריבית היא סוג של "אקמול": היא מקלה על התסמינים, אבל לא מטפלת בחסם המרכזי. אחד המחסומים המשמעותיים ביותר בפני רוכשים צעירים נמצא דווקא ברגולציה הקיימת על שוק המשכנתאות – ובעיקר במגבלת תקופת ההחזר.
מאז 2012 קובע בנק ישראל כי תקופת המשכנתה המקסימלית לא תעלה על 30 שנה. בזמנו, המהלך נועד לצנן שוק רותח ולהקטין את הסיכון למערכת הבנקאית. אלא שב-2026, לאחר שינויים משמעותיים בשוק העבודה ובמאפייני משקי הבית, ראוי לבחון מחדש אם אותה מגבלה עדיין מתאימה למציאות.
תוחלת החיים בישראל גבוהה, גיל הפרישה נמצא במגמת עלייה, וצעירים רבים מתחילים את הקריירה המקצועית שלהם בשלב מאוחר יותר מבעבר. אקדמאי או בעל מקצוע חופשי שמתחיל לבנות את הקריירה שלו סביב גיל 28–30 עשוי להחזיק עוד עשרות שנות עבודה והשתכרות לפניו. למרות זאת, אפשרויות המימון שלו מוגבלות כיום לתקופה של 30 שנה בלבד.
גם בהשוואה בינלאומית, ישראל נוקטת מדיניות שמרנית יחסית. במדינות שונות, ובהן צרפת, שווייץ, פינלנד, נורבגיה וארצות הברית, ניתן למצוא משכנתאות לתקופות של 35 ואף 40 שנה, ובמדינות כמו שוודיה ויפן קיימות גם הלוואות לתקופות ארוכות יותר. עבור זוג צעיר, המשמעות של פריסה ארוכה יותר ברורה: ההחזר החודשי נמוך יותר דווקא בשנים הראשונות, שבהן בדרך כלל ההכנסה עדיין נמצאת בתחילת מסלול העלייה שלה.
מאות שקלים בחודש שיכולים לשנות את החלטת הבנק
כדי להבין את המשמעות, כדאי להסתכל על המספרים. במשכנתה של 1.5 מיליון שקל, בריבית של 4.75% ולתקופה של 30 שנה, ההחזר החודשי עומד על כ-7,825 שקל. הפחתת ריבית של 0.25% מורידה את ההחזר לכ-7,600 שקל בחודש – חיסכון של כ-225 שקל.
לעומת זאת, פריסת אותה משכנתה ל-40 שנה, גם בהנחת הריבית המקורית של 4.75%, מורידה את ההחזר החודשי לכ-6,980 שקל. מדובר בירידה של כ-845 שקל בחודש – כמעט פי ארבעה מהחיסכון שמייצרת הפחתת הריבית הנקודתית.
אבל ההשפעה אינה מסתכמת רק בכמה מאות שקלים נוספים שנשארים בחשבון מדי חודש. הפחתת ההחזר מורידה גם את רף ההכנסה הנדרשת לצורך עמידה בתנאי החיתום של הגופים המממנים. לפי החישוב, מדובר בהפחתה של כ-2,400 שקל בהכנסה הפנויה הנדרשת ממשק הבית. עבור לא מעט משפחות, זה בדיוק ההבדל שבין סירוב לקבלת משכנתה לבין אישור עקרוני.
הארכת תקופת המשכנתה עשויה להשפיע גם ברמת השוק כולו. היא יכולה לאפשר לחלק מהביקוש שנדחק החוצה בשל מגבלות המימון לפגוש את מלאי הדירות הקיים, ובכך לסייע ביצירת נקודת איזון חדשה בין הרוכשים לבין ההיצע שנצבר.
כמובן, לפריסת משכנתה לתקופה ארוכה יותר יש גם מחיר: ככל שההלוואה נפרסת ליותר שנים, כך גדל סך תשלומי הריבית לאורך חייה. אבל עבור זוגות צעירים רבים, האפשרות להקטין את ההחזר בתחילת הדרך עשויה להיות זו שמאפשרת בכלל להיכנס לשוק, לרכוש נכס ולהתחיל לבנות הון עצמי במקום להמשיך לשלם שכירות.
הורדת הריבית היא בהחלט צעד בכיוון הנכון, אבל היא אינה יכולה להיות הכלי היחיד. אחרי יותר מעשור שבו תקופת המשכנתה המקסימלית נותרה ללא שינוי, הגיע הזמן לבחון התאמה של מגבלת השנים למציאות הכלכלית של 2026. משכנתה ל-35 או ל-40 שנה אינה בהכרח פתרון שמתאים לכל אחד, אבל עבור חלק גדול מהדור הצעיר היא יכולה להיות הגשר בין הרצון לרכוש דירה לבין היכולת לממן אותה בפועל.
"עבור לא מעט משפחות, הארכת תקופת המשכנתה יכולה להיות בדיוק ההבדל שבין סירוב לקבלת משכנתא לבין אישור עקרוני"
