"בעלי הדירות הם השותפים של היזם בפרויקט" הוא משפט שנשמע לא מעט בכנסים ובמפגשים של התחדשות עירונית. הוא בהחלט נשמע טוב, אבל השאלה האמיתית היא האם מדובר בסיסמה בלבד, או בשותפות שמקבלת ביטוי ממשי גם בהסכם ובתוצאה הכלכלית.
המציאות הכלכלית הנוכחית מציבה את שוק הנדל"ן בפני לא מעט אתגרים. עלויות הבנייה עלו, הריביות מכבידות על המימון, ובמקביל אנו נתקלים ביותר מקרים שבהם יזמים מבקשים לבחון מחדש את התמורות שניתנו לבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
כאן חשוב להבהיר: דרישה להפחתת תמורות אינה עובדה מוגמרת ואינה יכולה להתבצע באופן אוטומטי. כל שינוי כזה מחייב את הסכמתם המפורשת של בעלי הדירות, ורק לאחר בחינה כלכלית ומשפטית מקיפה על ידי עורכי הדין המייצגים אותם, יחד עם שמאי מקרקעין בעל מומחיות בתחום.
אבל גם כאשר מתברר שקיימת הצדקה מסוימת להתאמות, נשאלת שאלה אחרת: אם בעלי הדירות נדרשים לגלות גמישות בתקופה שבה תנאי השוק פחות טובים, מה יקרה אם בעוד מספר שנים המציאות תשתנה, המחירים יעלו ורווחיות הפרויקט תגדל משמעותית?
אחת המטרות המרכזיות של התחדשות עירונית היא להפוך הבטחות למציאות. לקחת את המצגות, ההתחייבויות וההסכמים, ולתרגם אותם לפעולות שיביאו בסופו של דבר לבניין החדש וליום האכלוס. לכן, אם מדברים על בעלי הדירות כשותפים בפרויקט, צריך לשאול כיצד הופכים את אותה שותפות למנגנון ממשי.
לא רק התמורה היום, אלא גם הרווח של מחר
אחד הכלים שנועדו לעשות זאת הוא מנגנון חלוקת הרווחים. מדובר במנגנון שאנו מקפידים לשלב במכרזי יזמים שאנו מלווים. מתוך ניסיון בייצוג אלפי בעלי דירות וליווי מאות פרויקטים, מהשלבים הראשונים ועד למסירת הדירות, למדנו כי בעלי הדירות אינם צריכים להסתכל רק על התמורה המקסימלית שניתן לקבל בנקודת הזמן שבה נערך המכרז. חשוב להגן גם על האפשרות שלהם ליהנות מהשבחה עתידית ברווחיות הפרויקט.
כיצד המנגנון פועל? במסגרת המכרז, היזם אינו מציג רק את סל התמורות שהוא מציע לבעלי הדירות: תוספת שטח, מרפסת, חניה, ממ"ד ורכיבים נוספים, אלא גם את שיעור הרווח היזמי המינימלי שעל בסיסו הוא מוכן לבצע את הפרויקט.
מדובר ברף רווחיות שנקבע מראש, ולעיתים נשען על הרמה הנדרשת במסגרת דו"ח האפס ובהתאם לדרישות הגוף המממן, כך שהפרויקט נותר כלכלי וניתן למימון.
הנקודה המשמעותית מגיעה כאשר הרווחיות בפועל עולה מעבר לרף שנקבע. במקרה כזה, חלק מהרווח העודף אינו נשאר רק אצל היזם, אלא מתחלק בהתאם למנגנון שנקבע מראש גם עם בעלי הדירות, שהם למעשה בעלי הקרקע שעליה מוקם הפרויקט.
כאשר הפרויקט מצליח והרווחיות גבוהה מהתחזיות, המשמעות עבור בעלי הדירות עשויה להיות משמעותית. התוספת יכולה להתבטא בשטח נוסף בדירת התמורה או בסכום כספי שיוכל לשמש, למשל, לשדרוג הדירה. בפרויקט גדול, גם חלוקה של אחוזים בודדים מהרווח העודף עשויה להצטבר למיליוני שקלים עבור כלל בעלי הדירות.
כך נוצר איזון בין הצדדים: היזם יודע מראש מהי רמת הרווחיות שמאפשרת לו לקדם את הפרויקט בביטחון, ובעלי הדירות אינם נותרים מחוץ לתמונה אם הפרויקט הופך עם השנים לרווחי הרבה יותר מהתחזיות המקוריות.
לכן, בפעם הבאה שמדברים איתכם על "שותפות" בפרויקט, אל תסתפקו בכותרת. בדקו כיצד אותה שותפות מעוגנת במספרים ובהסכם, ואילו מנגנונים מבטיחים שגם במקרה של הצלחה כלכלית משמעותית של הפרויקט, תהיה לכך משמעות עבורכם. בסופו של דבר, הקרקע שעליה נבנה הפרויקט היא שלכם.
כותב הטור הוא עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד עו"ד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC.
"אם בעלי הדירות נדרשים לגלות גמישות כשהשוק חלש, צריך להבטיח שהם ייהנו גם כשהרווחיות של הפרויקט תעלה"
