הפחתת תמורות בפרויקטי פינוי-בינוי אינה יכולה להפוך לכלי שגרתי שבאמצעותו יזמים מתמודדים עם ירידה ברווחיות או עם שינוי בתנאי השוק. בעלי הדירות חתמו על הסכם מסוים, על בסיס סל תמורות שהובטח להם, ולאחר שהסכימו להפקיד בידי היזם את הנכס היקר ביותר שבבעלותם. העובדה שבחלוף השנים השתנו עלויות הבנייה, המימון או מחירי המכירה אינה יכולה כשלעצמה להצדיק את פתיחת ההסכם מחדש.
נקודת המוצא צריכה להיות ברורה: הסכמים יש לכבד. הפחתת תמורות היא אמצעי חריג, שצריך להישמר למצבים שבהם הוכח כי ללא שינוי בתנאי העסקה הפרויקט אינו בר-מימוש. רק לאחר שהנתונים נבדקו באופן עצמאי, מוצו חלופות אחרות והתברר שהאפשרות הניצבת מנגד היא ביטול הפרויקט, נכון לבחון ויתור מצד בעלי הדירות.
עבור בעלי הדירות, פתיחת ההסכם מחדש אינה עניין טכני. פרויקטי פינוי-בינוי נמשכים שנים ארוכות, ובמהלכן נוצרת אצל הבעלים ציפייה ברורה ביחס לדירה שיקבלו בסיום התהליך. לעיתים מדובר במשפחות שקיבלו החלטות כלכליות ואישיות על בסיס אותה תמורה עתידית. כאשר דווקא לאחר שנים של המתנה, וכשהפרויקט כבר מתקרב למימוש, הם מתבקשים לוותר על חלק מהתמורות שהובטחו להם, מדובר בשינוי מהותי של כללי המשחק.
בשנים האחרונות הפכה הסוגיה לרלוונטית הרבה יותר. העלייה המשמעותית בתשומות הבנייה, התייקרות עלויות המימון, השינויים בביקושים, המלחמה וגורמים נוספים שינו את התחשיבים הכלכליים של חלק מהפרויקטים. הסכמים שנחתמו לפני שנים בתנאי שוק מסוימים מגיעים כיום למימוש בסביבה כלכלית שונה.
אלא שיזמות מטבעה כוללת סיכונים לצד סיכויים. כפי שעלייה במחירי הדירות לאחר חתימת ההסכם אינה מובילה לחלוקה מחדש של הרווח העודף עם בעלי הדירות, גם ירידה ברווחיות אינה יכולה להביא באופן אוטומטי לפתיחת ההסכם ולהפחתת התמורות שנקבעו בו.
לא לקבל את תחשיב היזם כעובדה
כאשר יזם טוען שהפרויקט אינו כלכלי עוד ומבקש להפחית תמורות, בעלי הדירות אינם צריכים לקבל את הטענה כעובדה מוגמרת. הצעד הראשון צריך להיות בדיקה שמאית עצמאית ומקצועית באמצעות שמאי מטעם הבעלים.
הניסיון מלמד כי קיימים לעיתים פערים בין הנתונים שמציגים יזמים לבין בדיקות שמאיות מטעם בעלי הדירות, בעיקר בשני פרמטרים מרכזיים – עלויות הבנייה ומחירי המכירה הצפויים בפרויקט. שינוי בהנחות הללו יכול להשפיע באופן משמעותי על שיעור הרווחיות. לכן, לפני שמבקשים מבעלי הדירות לוותר על חלק מהתמורות שהובטחו להם, צריך להוכיח שהצורך בכך אמיתי ומגובה בנתונים.
גם כאשר נמצא קושי כלכלי, הפחתת התמורות אינה בהכרח הפתרון הראשון. צריך לבדוק האם קיימות חלופות אחרות שיכולות לשפר את כלכליות הפרויקט, ובהן התאמות תכנוניות או ניצול זכויות בנייה נוספות.
בהקשר הזה אנו עדים לאחרונה לרצון לעשות שימוש נרחב בתיקון 163 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר הגדלת זכויות בנייה בפרויקט באמצעות הגדלת הממ"דים. יזמים מבקשים במקרים מסוימים לפתוח תכנון קיים ולשלב מרחבים מוגנים דירתיים גדולים יותר, לרבות אפשרות להוספת חדר שירותים או רחצה בממ"ד. בחלק מהמקרים גם בעלי הדירות ייהנו מהשטחים הנוספים, ובאחרים המטרים העודפים יוכלו להימכר על ידי היזם. אפשרויות מסוג זה צריכות להיבחן כחלק מהניסיון לשפר את כלכליות הפרויקט לפני שפוגעים בתמורות הבעלים.
ואם אין ברירה – הפגיעה צריכה להיות מינימלית
ישנם כמובן מקרים שבהם המספרים אינם מסתדרים. בחלק הארי של הסכמי הפינוי-בינוי נכלל סעיף של בדיקת רווחיות, שלפיו אם לאחר שנים של תכנון ורישוי מתברר שהפרויקט אינו עומד בתנאים הכלכליים הנדרשים לקבלת ליווי בנקאי, ההסכם עשוי לפקוע ולהתבטל.
למרות עוגמת הנפש והאכזבה הכרוכות בכך, למנגנון הזה יש חשיבות רבה. הוא נועד למנוע כניסה לפרויקט שאינו בר-מימוש ועלול לסכן לא רק את היזם, אלא גם את בעלי הדירות, שעלולים למצוא את עצמם מול יזם שאינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו. קבלת ליווי בנקאי היא תנאי הכרחי למימוש הפרויקט, והחסם שמציבים הגופים המממנים מגן גם על בעלי הדירות.
אם לאחר בדיקה מקצועית מתברר כי ללא שינוי בתנאי העסקה הפרויקט אכן אינו יכול להתממש, יש מקום לבחון הפחתת תמורות. אלא שגם אז השינוי צריך להיעשות באופן מדורג ומושכל.
ככל שניתן, יש להימנע מפגיעה בליבת התמורה – ובראש ובראשונה בתוספת השטח לדירת התמורה, שהיא בדרך כלל המרכיב המשמעותי ביותר עבור בעלי הדירות. לפני שמגיעים אליה ניתן לבחון התאמות במרכיבים "רכים" יותר של העסקה, כגון מנגנוני שכר הדירה בתקופת הפינוי, שינויים מסוימים במפרט או תשלומים והטבות נוספים שנקבעו בהסכם.
העיקרון צריך להיות פשוט: הוויתור של בעלי הדירות צריך להיות המינימלי הנדרש כדי להפוך פרויקט שאינו בר-מימוש לפרויקט שניתן לממן ולבצע. הפחתת תמורות אינה יכולה לשמש כלי לשיפור הרווחיות של היזם על חשבון בעלי הדירות.
המציאות בשנים האחרונות מלמדת גם שיש מקום לשנות את אופן ניסוחם של הסכמי פינוי-בינוי חדשים. נכון לקבוע מראש מנגנונים שיגדירו באילו נסיבות ניתן יהיה לבצע התאמות עתידיות, כיצד תיבחן כלכליות הפרויקט ומה יהיו גבולות השינוי האפשריים. כך ניתן לצמצם מחלוקות, להימנע ככל האפשר מהחתמה מחודשת של כלל בעלי הדירות וליצור כבר בתחילת הדרך ציפיות ריאליות יותר.
בסופו של דבר, הפחתת תמורות צריכה להישאר מוצא אחרון. לפני שמבקשים מבעלי הדירות לוותר על מה שהובטח להם, על היזם להוכיח שהוויתור הכרחי, לאפשר בדיקה מקצועית ועצמאית ולמצות חלופות אחרות. רק כאשר מתברר שהבחירה האמיתית היא בין התאמה מידתית של התמורות לבין ביטול הפרויקט, נכון לשקול ויתור שיאפשר לו לצאת לפועל.
הכותב הוא עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי-בינוי
"הפחתת תמורות אינה יכולה לשמש כלי לשיפור הרווחיות של היזם על חשבון בעלי הדירות"
