מלחמת "שאגת הארי" והמציאות הביטחונית המורכבת שאנו חווים בימים אלה מחדדות בעיניי פעם נוספת אמת שכבר אי-אפשר להתעלם ממנה: ההתחדשות העירונית היא רכיב מרכזי בחוסן הלאומי של ישראל. כ-30% מאזרחי המדינה עדיין חיים ללא מרחב מוגן תקני או ללא יכולת להתמגן בזמן מתקפת טילים, והמלחמה הנוכחית המחישה עד כמה ערים חזקות, מבנים ממוגנים ותשתיות מתקדמות הם קו ההגנה האזרחי הראשון שלנו.
ייתכן שנכון היה לוודא את חוזק התשתיות והמבנים כבר לפני שנים, אך דווקא בתקופה של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית, עלינו להסתכל קדימה. המשימה המרכזית כעת היא להאיץ תהליכים, לייצר ודאות תכנונית וכלכלית ולפעול בשיתוף פעולה אמיתי בין המדינה, הרשויות המקומיות והיזמים. ההחלטות שנקבל היום יקבעו לא רק את פני הערים בעשורים הבאים, אלא גם את היכולת שלהן להתמודד עם מצבי חירום.
בעשור האחרון הפכה ההתחדשות העירונית מפתרון נקודתי לבניין בודד למנוע צמיחה מרכזי של שוק הדיור בישראל. אבל אם נמשיך לעבוד בכלים של אתמול, לא נצליח להתמודד עם האתגרים של המחר. גידול האוכלוסייה, מחסור בקרקעות זמינות, תשתיות מתיישנות והצורך הדחוף במיגון מבנים, מחייבים מעבר מחשיבה של פרויקט בודד לחשיבה מערכתית כוללת. השאלה החשובה איננה כמה היתרים יאושרו, אלא באיזה מודל יתבצעו הפרויקטים וכיצד הם ישפיעו על המרקם העירוני כולו.
המציאות בשטח כבר מוכיחה זאת
סיפורים של אזרחים המחפשים מרחב מוגן בזמן אזעקה ממחישים עד כמה תכנון ברמת בניין בודד אינו מספיק. התחדשות אמיתית צריכה לכלול תכנון שכונתי רחב: שטחים ציבוריים נגישים, מוסדות חינוך, תחבורה, מסחר ותשתיות שמותאמות גם לאתגרי הביטחון. רק תיאום אמיתי בין יזמים, רשויות מקומיות והמדינה יאפשר יצירת ערים חזקות במקום עומסים תכנוניים.
במקביל, אי-אפשר להתעלם מהצורך לעדכן גם את המודל הכלכלי. עלויות הביצוע, הריבית והרגולציה המשתנה שוחקות את הכדאיות של פרויקטים רבים, בעיקר באזורים שבהם ערכי הקרקע נמוכים יותר. אם המדינה רואה בהתחדשות העירונית יעד לאומי, ואף יעד ביטחוני, עליה לבחון כלים משלימים: קרקעות משלימות, תמריצים מיסויים, קרנות ייעודיות ומסלולי מימון ייחודיים. אחרת, ההתחדשות תמשיך להתרכז רק באזורים החזקים והפערים החברתיים ילכו ויעמיקו.
התפקיד של היזמים
לבסוף, גם לנו היזמים יש תפקיד מרכזי: לבנות מחדש את האמון עם הדיירים. התחדשות עירונית היא תהליך ארוך ולעיתים גם מורכב ומעורר חששות. שקיפות, ניהול ציפיות ושיתוף ציבור אמיתי אינם רק ערכים – הם תנאי להצלחת הפרויקט. יזמים שיראו בדיירים שותפים לדרך ולא רק בעלי זכויות חתימה, יצליחו לקצר תהליכים ולבנות בסיס יציב לצמיחה.
חגית וולף, מנכ"לית חברת קן התור התחדשות עירונית: "סיפורים של אזרחים המחפשים מרחב מוגן בזמן אזעקה ממחישים עד כמה תכנון ברמת בניין בודד אינו מספיק"
