ההתחדשות העירונית חייבת להגן גם על הכיס של בעלי הדירות

מתקפות הטילים והאזעקות החוזרות מזכירות לנו כמעט מדי יום עד כמה סוגיית המיגון הפכה לצורך בסיסי עבור מיליוני אזרחים. אך בתוך המציאות הזו מסתתר נתון מטריד במיוחד: למעלה מ-60% מתושבי ישראל עדיין חיים בדירות ללא מרחב מוגן תקני. המשמעות של הנתון הזה כואבת מאוד. חלק גדול ממלאי הבניינים בישראל נבנה לפני עשרות שנים, ללא ממ"ד ולעיתים גם ללא תשתיות בטיחות בסיסיות. במקרים רבים מבנים אלו מצאו את עצמם חשופים לפגיעות ישירות או לנזקים כבדים, שלעיתים הובילו לפינוי דיירים ואף לקריסת מבנים שלמים. המציאות הזו מחזירה בעוצמה לשולחן את סוגיית ההתחדשות העירונית. אך הפעם היא אינה נתפסת רק ככלי תכנוני או נדל"ני לשיפור פני העיר, אלא גם כפתרון מרכזי לשיקום שכונות שנפגעו ולחיזוק הערים הוותיקות של ישראל.

האצה – אבל לא על חשבון בעלי הדירות

במהלך יותר מעשרים השנים שבהן אני מלווה תהליכי התחדשות עירונית כשמאי מקרקעין, עלו לא מעט יוזמות שנועדו להאיץ את קידום הפרויקטים. מדובר ביוזמות חשובות. עם זאת, דווקא בתקופות שבהן קיים לחץ מובן לשקם במהירות אזורים שנפגעו, חשוב לזכור שהתחדשות עירונית אינה רק תהליך של בנייה מחדש. מדובר גם במהלך כלכלי מורכב ומשמעותי עבור בעלי הדירות. עבור רבים מהם, הדירה היא הנכס המרכזי ולעיתים גם החיסכון המשפחתי הגדול ביותר. לכן כל החלטה בתהליך – החל מקביעת זכויות הבנייה ועד לחלוקת התמורות בין היזם לבעלי הדירות – חייבת להתקבל על בסיס בדיקה מקצועית, שקופה והוגנת.

התפקיד הקריטי של השמאי

כאן נכנס לתמונה תפקידו המרכזי של שמאי המקרקעין. שמאות מקצועית עבור בעלי הדירות אינה מסתכמת בהערכת שווי הנכס בלבד. היא כוללת בחינה מעמיקה של הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, בדיקה של חלוקת הזכויות בין הצדדים והבטחת איזון נכון בין האינטרסים של היזם לבין אלו של בעלי הדירות. בתקופה שלאחר המלחמה צפויה האצה משמעותית בפרויקטים של התחדשות עירונית. אך לצד הרצון להתקדם במהירות, קיים גם חשש שהלחץ לקדם פרויקטים יבוא לעיתים על חשבון בדיקה יסודית של ההיבטים הכלכליים. מצב כזה עלול להוביל לפערים משמעותיים בין שווי הזכויות האמיתי של בעלי הדירות לבין התמורה שהם מקבלים בפועל. לכן לצד הצורך הברור להאיץ תהליכים ולשקם אזורים שנפגעו, חשוב להקפיד על עיקרון אחד: התחדשות עירונית חייבת להתבצע תוך שמירה מלאה על האינטרסים הכלכליים של בעלי הדירות. אם נדע לעשות זאת נכון, ההתחדשות העירונית לא רק תשקם מבנים שנפגעו, אלא גם תעניק לבעלי הדירות ביטחון אמיתי לשנים רבות קדימה.

ליד שמאי המקרקעין ישראל יעקב: "התחדשות עירונית אינה רק תהליך של בנייה מחדש, היא גם מהלך כלכלי מורכב ומשמעותי עבור בעלי הדירות"